Ипотечное бремя

Тема номера - недвижимость

По мнению специалистов в области недвижимости, ипотека для нашей стран - явление не новое, но относительно молодое. Особое развитие это направление приобрело в течение последних двух лет. Сегодня ипотека - не мода, а наиболее приемлемый для многих вариант приобретения жилья.

 

 

Зафар УМАРОВ

О степени развития ипотеки на новосибирском рынке жилой недвижимости в интервью журналу «Люди Дела» рассказывает генеральный директор риэлтерской компании «Акрополь» Зафар Умаров.

- Зафар Зарифович, по сравнению с прошлым годом увеличилось коли-чество банков, работающих по ипотеч-ной схеме. Часть из них отдает свои предпочтения федеральной программе, другие же предпочитают работать самостоятельно. С чем это связано?

- В настоящее время в Новосибирске с ипотекой работают порядка 10 банков, в том числе и по федеральной программе. Дело в том, что президент пообещал поддержку как федеральной программе, так и компенсацию процентов для банков.

- Каковы Ваши прогнозы как специалиста относительно понижения процентных ставок по ипотеке?

- На сегодняшний день ставки по ипотечным кредитам в России составляют 13,5-15% в рублевом эквиваленте и около 11% в долларах США. Это одна из причин того, почему для большей части населения ипотечный кредит по-прежнему остается недоступным (только 5% новосибирцев могут приобрести сегодня квартиру под ипотеку). Ситуация постепенно меняется - не так давно В.В. Путин пообещал выделить порядка 12 млрд рублей на компенсацию процентной ставки. Но при этом важно понимать: процентная ставка по ипотечным выплатам зависит от ставки рефинансирования Центробанка. Ниже нее проценты по ипотечным кредитам возможны только за счет бюджетных средств. И когда нам постоянно кивают на Штаты, в защиту российского ипотечного рынка хочется сказать следующее: во-первых, на Западе ипотека существует значительно дольше, чем у нас. Во-вторых, у западных граждан тоже возникают определенные сложности с получением кредитов на приобретение жилплощади

(в США все зависит от штата и срока выплаты ипотеки). Насколько мне известно, они более-менее охотно выдают кредиты до 15 лет, но начинают очень подробно проверять кредитную историю человека, желающего приобрести кредит сроком на 30 лет. Согласно статистике в общей сложности в США около 2,5% должников не рассчитываются за ипотечные кредиты.

Максимальный срок предоставления ипотечного кредита в России составляет 27 лет.

- Есть ли у нас подобные прецеденты?

- Да, на новосибирском рынке ипотечного жилищного кредитования постепенно начинают появляться задолженности по выплатам. Сегодня клиент может взять в банке ипотечный кредит, максимальная сумма выплат по которому достигает 50% от общего семейного дохода заемщика. А теперь немного психологии. Поначалу человек въезжает в новую квартиру и испытывает восторг: «Это все мое!» Спустя полгода-год он вдруг начинает ощущать, что на еду, развлечения, какие-то бытовые нужды денег остается значительно меньше. Появляются безрадостные мысли: «Вот, влез во все это, теперь расплачивайся». Следствие: у человека падает трудоспособность, он теряет работу, а значит, вообще не может распла-титься за кредит. На Западе на погашение кредита должно идти не более трети от совокупного семейного дохода, и я считаю, что это правильно.

Оптимальный совокупный семейный доход (для семьи, состоящей из 3 человек) для получения ипотечного кредита должен составлять не менее 30 тыс. рублей в месяц.

- Представим гипотетическую ситуацию: человек в силу тех или иных обстоятельств (срочная длительная командировка, отсутствие средств) не выплачивает ипотечный кредит. Спустя какое время с начала задолженности по кредиту банк начинает предпринимать какие-либо действия?

- Какой-то определенной статистики в этом плане по Новосибирску нет - банки не очень охотно распространяются на подобные темы. Если это связано, например, с потерей работы, то вполне вероятно, что по окончании второго месяца задолженности. Не стоит забывать, что за просроченные дни выплаты начисляются пени, поэтому, если человек не может выплатить проценты по кредиту, нужно самому обращаться в банк. Обычно люди стараются рассчитывать свои возможности по выплате ипотечного кредита на 10-15 лет, потому что понимают, чем рискуют в нашей экономической ситуации. Наиболее трезвомыслящие стараются закрыть ипотечный кредит за два-три года.

- Существуют ли какие-то дополнительные расходы, связанные с получением ипотечного кредита?

- К дополнительным расходам можно отнести платеж за открытие и обслуживание ссудного счета в банке, страхование имущества, жизни и трудоспособности заемщика.

Тем не менее страховка действительно нужна. Представьте, что произошел пожар или вы попали в аварию, тяжело заболели. Проблемы возникнут не только у заемщика, но и у банка - банку нужны стабильные выплаты.

- На рынке труда существует такое явление, как выплата зарплат «вчерную». Могут ли получить ипотечный кредит люди, у которых есть необходимые средства, но они не декларируются?

- Существует две формы выдачи ипотечного кредита. Первая - по справке о подтверждении доходов (2 НДФЛ), которую могут получить в бухгалтерии сотрудники компаний, выплачивающих «белую» зарплату. Вторая - по форме банка, с печатью организации. При этом банк может изменить ставку по кредиту. Разумеется, во втором случае она возрастет.

- Если человек недавно сменил работу или должность на более