Содержание
Введение 3
1. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости 5
1.1. Процесс и цель оценки 5
1.2. Описание и история объекта оценки 14
1.3. Анализ эффективного использования и определение рыночной стоимости земельного участка 17
2. Определение стоимости оцениваемого объекта 20
2.1. Затратный подход 20
2.2. Рыночный сравнительный подход 25
2.3. Доходный подход 30
Заключение 36
Список литературы 37
Введение
Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости.
Оценка недвижимости – один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т. д.) в отношении следующих объектов: земельные участки; объекты жилой недвижимости (квартиры); объекты загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды); объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения и ОСЗ, гостиницы, торговые, складские и промышленные площади); сооружения и передаточные устройства; объекты, незавершенные строительством.
Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее. Этим обусловлена актуальность выбранной темы исследования.
Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.). Для учета всех факторов при осуществлении оценки рыночной стоимости недвижимости используются различные подходы и методы.
Целью данной работы является оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. В качестве объекта недвижимости выступает производственный комплекс, расположенный по адресу: г. Кемерово, ул. Кустанайская, 38.
Основными задачами работы являются:
1) осмотр объекта и его окрестностей, сбор необходимой информации;
2) определение направлений наилучшего использования объекта;
3) оценка земельного участка и прав на земельный участок;
4) применение трех общепринятых подходов к оценке недвижимости при определении рыночной стоимости объекта;
5) согласование результатов определения и итоговой стоимости.
Методологическую основу проекта составляют три общепринятых подхода к оценке недвижимости: затратный, рыночный (сравнительный), доходный. Затратный подход основывается на использовании укрупненных показателей восстановительной стоимости строительства с учетом индексов удорожания. Рыночный подход основан на анализе недавних продаж, которые схожи с оцениваемым объектом, сопоставлении их стоимости с учетом корректировок. Доходный подход при определении рыночной стоимости объекта оценки реализован через метод капитализации.
Период исследования 2003-2007 гг. Предмет исследования – право собственности и рыночная стоимость объекта.
1. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
1.1. Процесс и цель оценки
Краткое изложение основных фактов и выводов
Местоположение объекта
Россия, г. Кемерово, Индустриальный район, ул. Кустанайская, 38
Собственник объекта недвижимости
ООО «Трансэлектрострой»
Цель оценки
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
Назначение оценки
Консультирование заказчика относительно суммы цены продажи объекта
Тип оцениваемого объекта
Производственный комплекс
Состав оцениваемого объекта
Земельный участок S 1740 м2
Производственное здание – 1 ед.
Здание склада – 1 ед.
Действительная дата оценки
01.10.2005 г.
Наличие права на объект недвижимости
Свидетельство о государственной регистрации №875772 от 12.05.2001 г.
Наличие права на земельный участок
Договор аренды земельного участка на территории г. Кемеровоа за №135эк-10л/02 от 01.01.2003 г., заключенного с Мэрией г. Кемеровоа
Текущее использование
Производство, хранение продукции
Балансовая стоимость объекта
2 950 000 рублей
Остаточная стоимость объекта
2 056 500 рублей
Предоставленная документация
Справка № 06-с Комитета по управлению Государственным имуществом Администрации Кемеровоого края от 01.01.2003 г.;
Технические паспорта на здания и сооружения ГУП «Центра технической инвентаризации Кемеровоого края»;
Данные о балансовой и остаточной стоимости;
Бухгалтерская отчетность
Дата осмотра объекта
01.10.2005 г.
Результаты оценки и заключение
Наилучшее и наиболее эффективное использование участка с имеющимися улучшениями
Производство, хранение продукции
Наиболее вероятные покупатели
Предприниматели в сфере производства и торговли
Оцениваемые права
Право арены земельного участка
Полные права собственности для улучшения
Размер земельного участка
1740 м2
Опасности, вызванные окружающей средой
Не выявлены
Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта
Не выявлена
Рыночная стоимость, рассчитанная
- затратным подходом
- доходным подходом
- сравнительным подходом
3 844,3 тыс. руб.
6 515,5 тыс. руб.
6 308,0 тыс. руб.
Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта
- с учетом стоимости земельного участка
- без учета земельного участка
6 162,0 тыс. руб.
5 652,0 тыс. руб.
Процесс оценки включал в себя: осмотр объекта и его окрестностей; сбор необходимой информации (данных о юридическом положении объекта (титул, имущественные права и сервитуты), данных о физических границах объекта; данных о состоянии земельного участка, данных о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении, отражающих его влияние на величину стоимости объекта; данных о состоянии рынка недвижимости применительно к оцениваемому объекту); определение наилучшего использования земельного участка как свободного и земельного участка с имеющимися улучшениями; оценку земельного участка и прав на