Содержание
Введение 4
1. Теоретическая часть 5
1.1. Сущность оценки недвижимости 5
1.2. Сущность основных подходов оценки недвижимости 6
1.2.1. Затратный подход 6
1.2.2. Метод сравнения продаж 7
1.2.3. Метод капитализации доходов 7
2. Практическая часть 8
Образец отчета об оценке недвижимости 8
2.1. Экспертное заключение 8
2.2. Общая часть 9
2.2.1. Последовательность определения стоимости объекта недвижимости 9
2.2.2. Основные положения об оценке недвижимости 10
2.2.3. Сведения об оценщике 11
2.2.4. Сведения о специалистах оценщика 12
2.2.5. Стандарты, подходы и методы оценки объекта недвижимости 12
2.2.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных 12
2.2.7. Принятые допущения, ограничения и пределы применения результата оценки 13
2.3. Описание объекта оценки 14
2.4. Анализ рынка г. Хабаровска 17
2.4.1. Рынок недвижимости, его структура и объекты 17
2.4.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 17
2.5. Расчет стоимости объекта методами затратного подхода 21
2.5.1. Расчет стоимости земельного участка 21
2.5.2. Определение восстановительной стоимости здания 28
2.5.3. Определение величины накопленного износа 30
2.5.4. Определение стоимости воспроизводства объекта 31
2.6. Расчет стоимости объекта методами сравнительного подхода 32
2.6.1. Выбор сопоставимых объектов 32
2.7. Расчет стоимости объекта методами доходного подхода 38
2.7.1. Обоснование выбора метода доходного подхода и расчет стоимости объекта недвижимости 38
2.8. Согласование результатов оценки 42
Заключение 45
Список литературы 46
Введение
Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. На стоимость недвижимости влияют множество факторов. Для того, чтобы разобраться в сути оценки недвижимости, следует выделить следующие социальные и экономические факторы, влияющие на ее стоимость.
Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения ; отчуждаемость объектов недвижимости.
Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта. А доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что, чем выше размер дохода выше надежность и длительность его получения, тем лучше.
Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества. Как это делается, познание теоретических основ оценки недвижимости, приносящей доход, в общих чертах, и есть цель данной работы.
Целью данной работы является исследование процесса оценки объекта недвижимости.
Поставленная цель конкретизируется рядом задач:
1. рассмотреть теоретические аспекты оценки недвижимости
2. рассмотреть практические аспекты оценки объекта недвижимости
1. Теоретическая часть
1.1. Сущность оценки недвижимости
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определенную дату.
Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.
По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной [4,с . 188].
Большинство оценщиков делают оценку текущей стоимости.
Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на определенную дату в прошлом.
Перспективная оценка недвижимости - это обычно оценка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проектируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.
Существует три метода определения стоимости недвижимости:
1) затратный
2) сравнение продаж
3) капитализация доходов.
Также в этой сфере используется множество специфических терминов. Понятие которых приведены ниже.
Все теоретические проанализированные аспекты рынка недвижимости, а также остальные изложены в законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 – ФЗ от 29 июля 1998 года (см. приложение 1).
1.2. Сущность основных подходов оценки недвижимости
1.2.1. Затратный подход
Метод затрат базируется на принципе, что покупатель обычно не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (постройку)