Аннотация

Тема контрольной работы «Оценка недвижимости» является очень актуальной для исследования.

Первая часть работы «Теоретические основы оценки недвижимости затратным подходом» посвящена исследованию методов, этапов затратного подхода при оценке недвижимости.

Вторая часть работы «Практические аспекты оценки недвижимости: составление отчета» посвящена практическим аспектам оценки объекта недвижимости на примере промтоварного магазина.

В работе представлено 6 таблиц. Работа выполнена на материалах 7 литературных источников.

Оглавление

Введение 3

1. Теоретические основы оценки недвижимости затратным методом 4

1.1. Сущность и этапы затратного подхода к оценке недвижимости 4

1.2. Классификация затрат в затратном подходе к оценке недвижимости 6

1.3. Методы определения стоимости нового строительства улучшений 8

1.4. Анализ различных видов износа при использовании затратного подхода 9

2. Практические аспекты оценки объекта недвижимости: составление отчета об оценке недвижимости 12

Заключение 20

Список литературы 22

Введение

Под недвижимостью в соответствии с современным действующим законодательством понимают земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Под оценкой недвижимости понимают комплекс процедур, предназначенных для определения стоимости объекта недвижимости. Процесс оценки недвижимости является весьма сложным и неоднозначным. Применительно к недвижимости он имеет ряд особенностей, которые необходимо знать.

Оценка недвижимости достаточно часто необходима при продаже и купле ряда объектов. При этом в зависимости от целей оценки можно использовать различные подходы. В связи с актуальностью изучения вопросов методологии оценки недвижимости на современном рынке, данная тема предложена к исследованию в контрольной работе. Целью данной контрольной работы выступает исследование основных вопросов оценки недвижимости. Поставленная цель конкретизируется рядом задач:

1. рассмотреть теоретические основы оценки недвижимости

2. провести оценку конкретного объекта недвижимости на практике

1. Теоретические основы оценки недвижимости затратным методом

1.1. Сущность и этапы затратного подхода к оценке недвижимости

Сущность затратного подхода к оценке недвижимости состоит в определении стоимости имущества, основанном на определении стоимости издержек на создание изменений и утилизацию имущества с учетом всех видов износа.

Выделяют следующие основные этапы процессе оценки недвижимости затратным подходом [1, с. 45]:

1) формирование базы данных издержек и иной информации по объекту недвижимости;

2) изучение рынка и анализ основной рыночной информации;

3) определение стоимости участка земли;

4) определение восстановительной стоимости или замещающей стоимости зданий и сооружений;

5) определение величины накопленного износа;

6) определение рыночной стоимости объекта.

Рассмотрим каждый из этапов более подробно.

На первом этапе при формировании базы данных издержек и иной информации необходимо иметь ввиду, что информация должна быть проверенная и достоверная. На данном этапе необходимо оценить, отследить типичную величину предпринимательской прибыли и величину косвенных издержек.

На втором этапе при изучении рынка, в частности при изучении косвенных издержек пользуются специальными сборниками. Необходимо проанализировать какие издержки учтены, а какие нет.

На третьем этапе при определении рыночной стоимости недвижимости участок земли рассматривается как свободный. Стоимость участка земли определяется следующим образом [5, с. 98]:

1) при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о продажах аналогичных участков используют метод сравнения продаж;

2) при наличии достоверной информации о продаже или аренде аналогичных участков с относительно новыми зданиями и сооружениями, которые представляют лучше и наиболее эффективное использование земли как свободной техникой остатка.

3) при наличии информации о долгосрочной аренде земли определяют ее стоимость методом капитализации земельной ренты;

4) при отсутствии достаточного количества рыночной информации стоимость земли определяется по действующим нормативным методикам, установленным законодательно.

На четвертом этапе определяют восстановительную стоимость зданий и сооружений. Восстановительная стоимость – это стоимость точной копии объекта недвижимости. Стоимость замещения – это стоимость функционального аналога объекта недвижимости по использованию. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания или сооружения трудно из- за установленных строительных конструкций, материалов, способов возведения.

Под восстановительной стоимостью объекта недвижимости понимают стоимость его воспроизводства (возобновления) в условиях сегодняшнего дня .