XI. ДАРЕНИЕ. НАСЛЕДОВАНИЕ. ОФОРМЛЕНИЕ

ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ

С фактами получения имущества или денег в качестве наследства или подарка приходилось сталкиваться, хотя и очень редко, многим людям, чьи родственники умирали или же по каким-то причинам хотели заранее официально передать свою собственность. В советском прошлом даже при фактическом получении наследства иногда вообще не приходилось сталкиваться с необходимостью оформления соответствующих документов. Так, например, проживающий (прописанный) в государственной квартире вместе с родителями сын автоматически становился ее “хозяином” после их смерти (фактически, юридически же квартира просто оставалась государственной), а если же он жил отдельно (не был прописан в квартире родителей), то он вообще не имел на эту квартиру никаких прав. Теперь же, после массовой приватизации жилья, в подобных случаях приходится пройти все необходимые процедуры оформления наследства, уплаты пошлин и налогов.

Стоящие перед многими людьми проблемы оформления прав собственности или их передачи нередко могут быть решены несколькими способами, каждый из которых имеет свою “цену” (определяемую затратами времени и денег, необходимыми для прохождения юридических процедур и оформления документов) и свои последствия для решающих эти проблемы. Для нахождения наилучшего способа нет необходимости производить сложные математические расчеты (может быть достаточно знаний арифметики в объеме программы начальных классов), в первую очередь нужно знать современное законодательство в той его части, которая касается перехода права собственности (или даже пользования или владения) от одного лица (группы лиц) к другому лицу (группе лиц). Собственно числовые расчеты с целью снижения издержек на совершение операции здесь имеют иногда второстепенное значение, более значимы изменение статуса имущества и те последствия, которые могут иметь место в будущем вследствие того, что оформление права собственности (передачи этого права) осуществлено в том или ином виде.

1. Некоторые семьи при приватизации жилья оформляли его не как совместную собственность всех проживающих, а как индивидуальную одного из членов семьи (например, только мужа или жены, или одного из их родителей). В этом случае остальные члены семьи теряли на жилье все права (кроме наследственных), помимо права в ней проживать. Какую выгоду рассчитывали получить от такой приватизации члены семьи или же передача жилья в чью-то единоличную собственность была обусловлена другими, неэкономическими причинами? Какие неприятности могли ожидать в перспективе тех членов семьи, которые не стали хозяевами жилья?

Главной причиной добровольной передачи жилья в единоличную собственность лишь одного из членов семьи стало положение российского законодательства о том, что каждый человек имеет право приватизировать жилье лишь один раз. Возможно, кто-то из членов семьи уже что-то приватизировал. Но даже если этого и не было, а жилье оформляется в совместную собственность всех проживающих в нем, члены такой семьи теряют возможность практически бесплатного получения в собственность всего другого неприватизированного еще жилья, на которое они могут в перспективе рассчитывать (бабушек и дедушек, других родителей, нового жилья, полученного либо бесплатно “от государства” или в качестве служебного). Неприятности для отдельных членов семьи могут возникнуть в случае семейных разладов или просто переезде кого-нибудь на другое место жительства - уходящий из квартиры (выписывающийся) теряет на нее все права и даже не может потребовать от остальных выплаты его доли в стоимости жилья (возможно, даже совместно “нажитого”).

2. Некоторые пожилые люди, предчувствуя возможность смерти или просто имея ненужное им имущество (дом или квартиру), заботятся о тех, кому они хотят его передать. Это можно сделать несколькими способами: а) “условно продать”, т.е. фактически не брать с покупателя денег, а документы оформить как на настоящую продажу, б) “заранее подарить” это имущество; в) написать соответствующее завещание; г) вообще не писать завещания, если в соответствии с законом это имущество все равно должно перейти тому, кому хотел бы его оставить владелец. Сравните издержки на совершение того или иного деяния? Есть ли другие способы “передачи имущества” наследнику?

При “условной продаже” денег с покупателя можно, конечно, не брать, но определенные финансовые издержки понести придется. Необходимо будет заплатить пошлину нотариусу, заплатить налог как минимум от официальной остаточной стоимости квартиры, заплатить за переоформление документов в БТИ. Кроме того, “условная продажа” может быть опасна в том случае, если “покупатель” окажется в ситуации, когда необходимо будет ответить на вопрос “а на какие деньги ты приобрел это имущество”. Если же имущество официально оформлено как подарок или полученное по наследству, такой неприятности быть не может, но зато придется плаить установленные законом налоги. Выгоду же от условной продажи “покупатель” может получить лишь вследствие возврата ему подоходного налога, уплаченного им в течение того года, когда совершена “покупка” и последующих двух лет (но в определенных пределах), поскольку покупатели жилья имеют такую льготу (в том случае, если это первая покупка).

При получении квартиры в качестве подарка придется заплатить налог, равно как и при получении ее в качестве наследуемого имущества (но для наследников величина налога на наследуемое имущество меньше, чем для “одариваемых”) по завещанию или по закону (также придется понести и другие мелкие издержки, связанные с переоформлением прав собственности), оформление ее передачи как подарка или по наследству обойдется дороже, чем условная продажа (от уплаты налога освобождается лишь супруг (супруга) и совместно проживавшие с дарителем (завещателем) дети). Лишь в случае, если стоимость жилья достаточно низкая, можно избежать необходимости уплаты налога.

Необходимо также иметь ввиду, что воля написавшего завещание не обязательно будет исполнена полностью. В соответствии с действующим законодательством нельзя совсем лишить законной части наследства несовершеннолетних или нетрудоспособных наследников (1-й очереди) по закону.

При отсутствии завещания наследник может столкнуться с необходимостью ожидания момента, когда он по закону сможет стать полноправным собственником квартиры или дома (когда будет выявлено отсутствие других наследников по закону или же получены их свидетельства об отказе от законных прав наследования).

“Досрочное” оформление передачи прав собственности (через куплю-продажу или дарение) избавляет получателя жилья от лишних хлопот после смерти бывших собственников или иных событий, после которых получивший право собственности сможет реально распоряжаться своим имуществом. Те же, кто “досрочно” подарил (“продал”) свое имущество, теряют возможность “передумать”, изменить свое решение, а также могут подвергнуться давлению нового формального собственника, если он вдруг пожелает пораньше распорядиться своим имуществом.

3. Бабушка хочет передать свою собственность (квартиру) стоимостью 300000 руб. взрослому внуку. Она может это сделать тремя названными выше способами: а) условно (фиктивно) продать; б) подарить; в) написать соответствующее завещание. Оцените, какие денежные издержки (бабушке и внуку) придется понести во всех трех случаях при переходе собственности в руки внука.

Рассмотрим эту проблему применительно к условиям начала 2000 года.

Условная продажа: оплата услуг нотариуса по составлению договора купли-продажи (