Эксперимент по введению налога на недвижимость на основе рыночной стоимости проводится с 1997 года, в соответствии с федеральным законом «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери».

На первом этапе эксперимента был проведен учет объектов недвижимости, созданы реестры недвижимости для целей налогообложения, разработана методика массовой оценки недвижимости на основе рыночной стоимости, проведен анализ последствий введения налога при различных вариантах ставок и льгот. Эти работы были проделаны в обоих городах – Великом Новгороде и Твери. Однако, налоговый реестр в городе Великом Новгороде был введен в действие, принятием Постановления Городской Думы от 30 декабря 1998 года. В городе Твери Городская Дума не была избрана, выборы прошли в марте 1999 года, когда федеральный закон об эксперименте не действовал (изменения о продлении сроков эксперимента были внесены соответствующим законом в ноябре 1999 года). За это время реестр утратил актуальность, поскольку соответствующие органы учета и регистрации прав не несли ответственность за обновление данных, и обмен информацией не состоялся. Впоследствии это оказалось фактором, определившим ход эксперимента: новый налог в Твери введен не был.

Первый этап завершился в 1998 году, при этом сделаны три основных вывода:

1) для проработки сценария введения нового налога, взамен действующих налога на имущество предприятий, налога на имущество физических лиц, и налога на землю, и обеспечения справедливого налогообложения, на основе предварительных прогнозов бюджетных поступлений и изменения налогового бремени по группам плательщиков, необходимо создать налоговый реестр недвижимости. В реестре должна содержаться информация об объектах недвижимого имущества, достаточная для оценки налоговой базы на основе реальных рыночных цен, а также – о правовом статусе объектов и необходимых характеристиках налогоплательщиков. В связи с тем, что регистрация прав относится к компетенции субъектов Российской Федерации, должное взаимодействие органов учета и регистрации может быть обеспечено только на государственном уровне. Органы местного самоуправления не могут обеспечить подготовку к введению налога на недвижимость, без соответствующей поддержки субъектов Российской Федерации, и методологического руководства на федеральном уровне. Система учета и оценки объектов для целей налогообложения должна создаваться как государственная, на базе единых методических принципов и технологий. Необходима общая система контроля качества, обеспечивающая полноту учета, соблюденея технологий и равномерность оценки налоговой базы в масштабах страны, как основу для обеспечения справедливого распределения налогового бремени.

Данный вывод был сформулирован в отчете, представленном по итогам 2000 года Правительству Российской Федерации, и Федеральному Собранию Российской Федерации, в соответствии с федеральным законом «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери». Однако, условий, достаточных для создания реестра, по итогам работы в эксперименте, к настоящему времени пока не создано.

2) в связи с тем, что налоговая база по действующим налогам на имущество и землю существенно отличается от рыночной стоимости объектов недвижимости (земли и улучшений), а налоговое бремя дифференцированно не столько в зависимости от типа объекта, сколько по видам деятельности и видам плательщиков (юридическое или физическое лицо), единовременная замена действующих налогов новым налогом на недвижимость повлечет резкие изменения налогового бремени по категориям плательщиков. При этом налоговые обязательства возрастут для предприятий, имеющих в составе основных фондов высокую долю недвижимости, и занимающие обширные или хорошо расположенные земельные участки, одновременно с сокращением налоговой нагрузки для лиц, занимающиеся непроизводственной деятельностью, работающих на арендуемых площадях. Введение нового налога для всех категорий могло бы привести к отказу от оплаты непродуктивных площадей, росту предложения и снижению цен на недвижимость, и непредсказуемого изменения (с высокой вероятностью – снижения) бюджетных доходов. Во избежание нежелательных последствий такого резкого перехода, было предложено осуществлять замену действующих налогов налогом на недвижимость постепенно, определив на переходный период возможность включения в эксперимент налогоплательщиков по категориям.

3) рынок недвижимости развивался в условиях нестабильной правовой и налоговой среды, что противодействовало его прозрачности. Операции с недвижимостью характеризовались наличием теневых, незадекларированных денежных потоков. «Налоговое планирование» (в том числе, переоценка имущества) и слабые возможности налоговых органов в том, чтобы доказательно оценить правильность уплаты налогов способствовали тому, что продажи, сдача в аренду и другие операции проводились в большей части по фиктивным ценам. С другой стороны, нестабильность бюджетных отношений, изъятие средств, через регулирование нормативов отчислений в вышестоящие бюджеты и изменения налоговой системы, лишало муниципальные власти стимула к сокращению неденежных обязательств (прежде всего, устанавливаемых для застройщиков), выявлению и пресечению теневых операций, сопутствующих сделкам с землей и недвижимостью. В этих условиях, выявление путем полного учета, и массовая оценка всех объектов недвижимости на территории города, с последующим увеличением налоговой нагрузки, становится невыгодными для муниципальной власти. Великий Новгород, получая от налогообложения и сдачи в аренду земли и недвижимости более четверти собственных доходов бюджета, по бюджетной обеспеченности оказывался подобен городам, которые получали доходы за счет трансфертов, оставляя повышение платы за землю и нежилые помещения в резерве, и обеспечивая тем самым выгоды предпринимателям. Отсюда вывод: налог на недвижимость может эффективно использоваться как фискальный инструмент, когда бюджетные отношения стабилизировались, закреплены на перспективу не менее 5 лет. Эксперимент проходил в условиях, которые определили, что фискальные цели оказались подчинены другим целям – стимулирования развития производства, и эффективного использования земель (проведения реструктуризации активов, сокращения экстенсивно используемых объектов). Предложения местного самоуправления обоих