2. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

2.1. Рынок строящегося жилья

В странах Западной Европы каждый год вводится в эксплуатацию один квадратный метр жилья на человека. В России – лишь 0,26 квадратного метра. В Хабаровском крае в последние годы на одного жителя приходилось порядка 0,07 кв. м нового жилья1. Однако в последнее время в Хабаровске и крае наблюдается оживление в жилищном строительстве. Причины – в росте активности российской экономики, в повышении платежеспособности населения. А также, по мнению экономистов, в росте привлекательности краевого центра после провозглашения Хабаровска столицей  федерального округа2.

Так, по данным статистики, с начала года объем работ, выполненных по договорам строительного подряда организациями всех форм собственности, составил 11793,2 млн. руб., что в сопоставимых ценах на 16,2% превышает объем 9 месяцев 2003 года3. Организациями всех форм собственности и населением построены 824 новые квартиры общей площадью 68,1 тыс. кв. метров, что составило 137,7% к уровню соответствующего периода предыдущего года, в том числе индивидуальными застройщиками - 20,1 тыс. кв. метров (129,8%).

В этом году в Хабаровске запланировано построить и реконструировать около 80 объектов. Большая часть из них – объекты жилищного, административного и общественного назначения. А всего в городе строится, находится на реконструкции и перевооружается 246 объектов, из них 45 относятся к категории так называемого долгостроя.

Из крупных застройщиков на рынке жилья можно обозначить «Дальспецстрой», МУП «УКС», фирмы «Русь», «Мыс» и «СЭР», «Стройпутьсервис», «Энергожилстрой», КЭУ ДВО, муниципальный некоммерческий «Фонд жилищного строительства». Стоит отметить, что почти все эти организации выступают как в роли заказчика, так и генерального подрядчика. За исключением, пожалуй, фирмы «Мыс», которая выступает только в роли заказчика.

На рынке городского жилья сегодня огромный спрос на новостройки, особенно в центральной части города. При этом застройщики мало ориентируются на цены друг друга, а исходят из собственных затрат и сложившейся на настоящий момент конъюнктуры. Большой спрос диктует высокие цены и, как это ни покажется странным, в худшую сторону влияет на качество строительства квартир. Зачем строителям стараться над отделкой жилья, если и так заберут.

2.2. Государственные аспекты строительства

Как отметил зам. председателя Госстроя России Анатолий ПЕТРАКОВ, прибывший в начале этого года в Хабаровск на координационный совет, объемы строительства на Дальнем Востоке в абсолютных цифрах выглядят скромнее, чем в центральной России, однако все-таки растут инвестиции, подрядные работы, больше строится жилья.

Для того чтобы стабилизировать ситуацию в строительной сфере, по мнению зампреда, в ДВФО нужно наращивать производство стройматериалов, и в первую очередь цемента, кровельных, отделочных материалов. Это повлияет на удешевление строительства. И здесь стоит отметить «Дальспецстрой», который в целях расширения собственной производственной базы с начала текущего года произвел техническое перевооружение цеха  10 управления промышленным производством ФГУП «УСС Дальспецстрой» по выпуску железобетонных безнапорных труб мощностью 7194 м. куб. в год1.

Что же тормозит строительный комплекс при возведении жилья? Одна из главных проблем - высокая стоимость квадратного метра жилья. На Дальнем Востоке, в Хабаровском крае она очень высокая.

2.3. Причины нехватки жилья

По мнению бизнесменов-строителей, причины высоких цен, когда квадратный метр жилья в кирпичном доме стоит $ 1400, а в панельном – в пределах 1100-1200, в неограниченном объеме дополнительных вложений (верхняя планка отсутствует), необходимых для выдачи технических условий (ТУ) на строительство. Необходимо, чтобы вместе с разрешением на землю под застройку автоматически шли техусловия, которые были бы действительны до ввода жилья, а их объем был строго нормирован - это позволило бы существенно удешевить строительство. И, в идеале, все согласования должны проводить проектные институты, чтобы экспертизы шли на стадии проектирования.

Что же мешает нарастить объемы? Как считают строители, прежде всего – это дефицит площадок для строительства, особенно в центре города, сроки и сложность согласования вопросов о начале строительства, острая проблема «сетей», к которым нужно подключать объект. Также значительно удорожает строительство принцип аукциона на площадки.

К тому же нельзя признать нормальным положение, когда инвестору необходимо собрать более ста подписей в 40 различных инстанциях, чтобы начать строительство. Вызывает нарекание и качество проектно-сметной документации, которая не отвечают современным требованиям, что зачастую приводит к разногласиям Госархстройнадзора (ГАСН), заказчиков, строителей и смежных ведомств. Разрешить эти проблемы - задача власти.

2.4. Повышение рыночных цен

С точки зрения рядового покупателя, стоимость квартир в Хабаровске не отражает реального положения дел на рынке жилья. Цены завышены. Элитное жилье в центре стоит 30 с лишним тыс. рублей за квадратный метр (и цена постоянно растет), район авиагородка – за 25 тыс. рублей квадратный метр, либо стандартная «панелька» по 22 тыс. рублей за метр1. Если есть желание вложить деньги в долевое строительство, то в этом случае можно сэкономить от 15 до  25% по сравнению с рыночной ценой. Но вот незадача: многие местные строительные компании, специализирующиеся на возведении жилья, не дают никаких гарантий, а на сроках окончания строительства – табу молчания. Если и ставят сроки сдачи объекта, то про штрафные санкции за их нарушение ничего не пишут.

В большинстве договоров проставляется предварительная цена.