СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ НА ОСНОВЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ
ВВЕДЕНИЕ
Самое трудное искусство -
это искусство управлять
М. Вебер
Недвижимая собственность (имущество) - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. На долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства.
Недвижимое имущество является важнейшим экономическим ресурсом и играет роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.
Россия обладает огромными запасами ресурсов полезных ископаемых, земельными и водными ресурсами, однако низкий уровень управления без учета многомерности цивилизованного рынка вызвал системный кризис в стране и требует решительных действий для выхода из этой негативной ситуации. Только эффективное управление недвижимостью на основе разумного использования зарубежного опыта и российских особенностей позволит решить эту непростую задачу.
В сложившейся социально-экономической ситуации назрела необходимость пересмотра принципов и приоритетов в области управления и распоряжения государственным имуществом, усиления государственного контроля и регулирования в государственном секторе экономики.
Однако усиление роли государства в регулировании экономики не следует понимать как политику наращивания массы объектов государственной собственности в экономическом пространстве страны.
В настоящее время ощущается объективная потребность в создании стройной, экономически и логически выверенной системы критериев, в соответствии с которыми те или иные объекты выбираются для осуществления государственного управления на базе жесткого детально регламентированного механизма управления и контроля за государственной собственностью. Для достижения этой цели Мингосимуществом России была разработана, а постановлением Правительства Российской Федерации от 09.09.99 № 1024 одобрена Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации.
Концепция содержит два раздела.
В первом разделе рассматриваются цели, задачи, приоритеты и механизмы, направленные непосредственно на повышение эффективности управления государственным имуществом.
Второй раздел рассматривает вопросы осуществления государственной политики в сфере приватизации государственного имущества, включая систему взаимосвязанных целей, задач, принципов и мер в области приватизации государственного имущества, направленных на создание благоприятной экономической среды и повышение эффективности работы отечественных производителей товаров и услуг.
Однако следует отметить, что земля, недра, леса, другие природные ресурсы, принадлежащие Российской Федерации, объекты интеллектуальной собственности и права на эти объекты не явились предметом рассмотрения Концепции.
Тема данной работы - «Совершенствование управления федеральным недвижимым имуществом на основе арендных отношений», как видно из названия, непосредственно ориентирована на первый раздел Концепции.
Увеличение доходов федерального бюджета на основе эффективного управления государственной собственностью является одной из основных целей современной политики государства и Правительства Российской Федерации.
Показать механизмы достижения данной цели через совершенствование управления федеральным недвижимым имуществом, и есть задача данного реферата.
Кроме того, целью данной работы является обоснование схем эффективного управления федеральным недвижимым имуществом на основании четкого представления о закономерностях функционирования рынка недвижимости, услуг (аренда) отразив его особенности в современных российских условиях.
Недвижимость - товар особого рода - наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность клиентов (пользователей).
Управление недвижимостью - это комплексная система удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости.
В свою очередь эффективность управления недвижимостью во многом зависит от реализации совокупности подходов и принципов при решении проблем. И если любой бизнес должен быть ориентирован на потребителя, то управление недвижимостью - в первую очередь.
Правовое регулирование операций с федеральной недвижимостью - тема первого раздела данного реферата.
Здесь вначале раскроем само понятие рынка недвижимости. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Здесь же вначале описываются проблемные вопросы существующей системы управления федеральной недвижимостью, а затем кратко излагаются основные пути ее совершенствования.
Управление федеральной недвижимостью тема второго подраздела.
Вопросы аренды зданий (нежилых помещений) рассматриваются в третьем подразделе. Аренда, или имущественный наем, как составная часть рынка недвижимого имущества, нашла широкое применение во многих сферах деятельности. По договору аренды одно лицо - арендодатель обязуется предоставить другому лицу - арендатору имущество во временное владение и пользование или временное пользование за плату.
В свою очередь пути увеличения доходов, полученных от сдачи в аренду федерального недвижимого имущества, описаны в четвертом подразделе данной работы. Следует отметить, что эти средства обозначены отдельной строкой в федеральном бюджете Российской Федерации.
Тут также приведено краткое описание стандартного договора аренды помещений в зданиях и сооружениях являющихся федеральной собственностью и его составных частей.
Во втором разделе описывается существующая методика расчета арендных платежей за пользование федеральным недвижимым имуществом.
В третьем разделе реферата предлагаются к обсуждению несколько частных вопросов совершенствования условий примерного договора аренды федерального недвижимого имущества, утвержденного распоряжением Мингосимущества России от № 1343-р.
I. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОПЕРАЦИЙ С ФЕДЕРАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ.
1. Рынок недвижимости.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.
Так по утверждению Джека Фридмана и Николаса Ордуэя, рынок недвижимости кроме всего прочего представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы.