22. Налогообложение недвижимого имущества физических лиц при ипотеке

22.1. Налог на имущество физических лиц

22.2. Льготы по налогам на имущество физических лиц

22.3. Исчисление и уплата налога на строения, помещения и сооружения

22.4. Возможности минимизации обязательств по налогу на строения,

помещения и сооружения

22.1. Налог на имущество физических лиц

Налогообложение имущества физических лиц осуществляется на основе Закона РФ от 9 декабря 1991 г. N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" с учетом внесенных в дальнейшем изменений и дополнений.

До 1999 г. налогообложение имущества физических лиц имело второстепенное значение по сравнению с налогообложением доходов. В ряде регионов жилое недвижимое имущество, принадлежащее физическим лицам, не облагалось налогами. Изменение ситуации произошло в связи с принятием Федерального закона от 17 июля 1999 г. N 168-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц" (далее - Федеральный закон от 17 июля 1999 г. N 168-ФЗ, принят Государственной Думой 24 июня 1999 г., одобрен Советом Федерации 2 июля 1999 г., опубликован в "Российской газете" 21 июля 1999 г.). Данный Закон изменил ряд положений, регламентирующих ставки и другие условия налогообложения недвижимого имущества, принадлежащего физическим лицам.

В Законе РФ от 27 декабря 1991 г. N 2118-1 установлено, что налог на имущество физических лиц относится к местным налогам; он вводится законодательными актами Российской Федерации и взимается на всей ее территории. Ставки этого налога определяются законодательными актами субъектов РФ, районов, городов и иных административно-территориальных образований, если иное не предусмотрено законодательными актами РФ.

Законом РФ от 9 декабря 1991 г. N 2003-1 установлены два налога: налог на недвижимость, находящуюся в собственности физических лиц, и налог на принадлежащие физическим лицам транспортные средства (за исключением автомобилей, которые облагаются налогом в соответствии с Законом РФ от 18 октября 1991 г. N 1759-1 "О дорожных фондах в Российской Федерации").

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 17 июля 1999 г. N 168-ФЗ "объектами налогообложения признаются следующие виды имущества:

1) жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения;

2) самолеты, вертолеты, теплоходы, яхты, катера, мотосани, моторные лодки и другие водно-воздушные транспортные средства (за исключением весельных лодок)".

Таким образом, плательщиками налога на строения, помещения и сооружения являются физические лица, имеющие на территории России в собственности:

- частные домовладения, коттеджи, гаражи;

- приватизированные квартиры в муниципальном и ведомственном жилом фонде;

- квартиры в домах жилищных, жилищно-строительных, молодежных жилищных кооперативов, за которые полностью внесен паевой взнос;

- дачи, садовые домики, строения, помещения и сооружения в дачно-строительных кооперативах, садоводческих товариществах;

- гаражи, гаражные боксы в гаражных, в гаражно-строительных кооперативах, за которые полностью внесен паевой взнос;

- торговые, бытовые, коммунальные и другие нежилые помещения.

При оценке обязательств физического лица по налогам на имущество необходимо учитывать, что в соответствии с ГК РФ:

1) право собственности на недвижимое имущество, к которому относятся здания, строения и сооружения, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации;

2) члены жилищных, жилищно-строительных, дачно-строительных, гаражно-строительных кооперативов, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество и являются плательщиками налога на строения со дня полного внесения паевого взноса.

Кроме того, необходимо отметить следующее:

- граждане, купившие квартиры в рассрочку, являются плательщиками налога с момента оформления документов, подтверждающих право собственности;

- за домики, принадлежащие на праве собственности гражданам - членам садоводческих товариществ, налог предъявляется каждому гражданину отдельно;

- если строение, сооружение и помещение отчуждено в течение года от одного гражданина к другому (купля-продажа), налог на строения, помещения и сооружения исчисляется и предъявляется к уплате первоначальному владельцу с 1 января текущего года до начала месяца, в котором он утратил право собственности, а новому собственнику - начиная с того месяца, в котором возникло это право, т.е. делается пересчет налога (п. 13 Инструкции от 3 марта 1992 г. N 3 "О порядке исчисления и уплаты налогов на имущество физических лиц").

Плательщиками налогов на имущество физических лиц являются физические лица - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Определение обязательств по налогам на имущество физических лиц осуществляется налоговыми органами по месту нахождения (регистрации) объектов налогообложения, при этом выписывается платежное извещение и вручается плательщику налога. В случае, когда физическое лицо не проживает по месту нахождения строения, помещения, сооружения или по месту регистрации транспортного средства, платежное извещение направляется в налоговый орган по месту жительства физического лица для взыскания налога, с указанием бюджетного счета органа государственной власти субъекта РФ, местного самоуправления, на который зачисляются