Содержание
1. Теоретическая часть. 3
1.1 Закон РФ “Об оценочной деятельности” 3
1.2 Общая характеристика методов оценки недвижимого имущества. 3
1.2.1 Доходный подход 4
1.2.2 Общая характеристика затратного подхода. 4
1.2.3 Сравнительный подход 5
1.3 Метод анализа сравнительных продаж при оценке стоимости недвижимости 6
2. Аналитическая часть 11
2 Решение задач. 21
Задача 1 21
Задача 2 22
Задача 3 24
Литература 26
1 Теоретическая часть
1.1 Закон РФ “Об оценочной деятельности”
Оценка бизнеса – сложный, многоступенчатый процесс, связанный с качественной и количественной оценкой, как самой фирмы, так и хозяйственных процессов, движением активов и внешних связей [4, с. 11].
На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
В законе дано определение оценочной деятельности. Под ней понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.08.99 г. № 932 уполномоченным органом по контролю осуществления оценочной деятельности в РФ назначено Министерство имущественных отношений Российской федерации.
Еще одним из главных законодательных актов, которые необходимо соблюдать являются "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519. Согласно этому постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности было возложено на Министерство Имущественных Отношений Российской Федерации.
Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. В этом законе даны понятия оценочной деятельности, как деятельность субъектов оценочной деятельности направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости, определены понятия субъектов оценочной деятельности и объектов оценки. Определены права Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов, кроме этого определены права и обязанности оценщика, требования к лицензированию оценочной деятельности.
1.2 Общая характеристика методов оценки недвижимого имущества.
Все известные основные методы оценки зданий, сооружений, машин, оборудования и др. объектов базируются на доходном, сравнительном и затратном подходах.
1.2.1 Доходный подход
Доходный подход заключается в том, что текущая стоимость оцениваемых объектов рассчитывается как совокупность будущих доходов от их использования. В процессе оценки зданий и сооружений, при реализации доходного подхода возникает необходимость прогноза возможного чистого дохода непосредственно от эксплуатации зданий и сооружений. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов от владения, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества. Информация о возможном чистом доходе служит основой для применения методов дисконтирования доходов и прямой капитализации [3, с. 97].
В качестве чистого дохода при использовании данного подхода обычно берется арендная плата. И в качестве текущей стоимости рассматривается текущая стоимость арендной платы и здания по окончании срока аренды. Таким образом для определения текущей стоимости объекта используется следующая формула:
, где
Е — средняя арендная плата по истечении каждого года (периода);
Sn — ожидаемая стоимость здания по истечении n лет аренды.
При использовании данного метода могут применяться две ставки дисконта: одна — для определения текущей стоимости аннуитета, вторая — для определения текущей стоимости здания после аренды. Это вызвано тем, что данные доходы имеют разную степень риска.
1.2.2 Общая характеристика затратного подхода.
Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Затратный подход основывается на сравнительном анализе, который позволяет определить затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению [6, с. 91].
Этапы оценки недвижимости затратным подходом.
1. Расчет полной восстановительной стоимости зданий.
2. Расчет общего накопленного износа зданий, как суммы физического, функционального и внешнего старения.
3. Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.
Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с