1. Методы оценки недвижимости
Теоретическим фундаментом процесса оценки недвижимости является единый набор оценочных принципов. Профессиональные оценщики разработали логический и систематический подход к оценке недвижимости различных типов. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и значимые рыночные факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.
1.1. Затратный метод оценки недвижимости
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа. Затратный метод оценки недвижимости базируется на определении затрат на строительство объекта, из которых вычитается накопленный износ. Применение затратного метода долее удобно для оценки недвижимости объектов социального назначения, для получения кредита в банке, для технико-экономического обоснования нового строительства, в случае страхования и налогообложения, при переоценке основных фондов.
Затратный метод выполняется по следующим этапам:
На первом этапе определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли.
Площадь земельного участка - 3400м2.
Ставка земельного налога за 1м2 - 28,2 ден. единиц.
Стоимость земельного участка:
3400м2 х 28,2 х 200 = 19176 тыс. ден. ед.
Второй этап предполагает определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта.
Для определения восстановительной стоимости здания используется форма 7 (таблица 1).
Таблица 1. Расчет стоимости главного сооружения
Наименование работ
Стоимость в базовых ценах, (т. ден. ед.)
Коэффициент перерасчета
Стоимость в текущих ценах (т. д. ед.)
1. Проектно-изыскательные работы
20
1800
36000
2.Дополнительные задания
0
-
0
3.Земельные работы
9
8283
74547
4.Фундаменты
52
7452
387504
5. Стены
89,1
9093
810186,3
б. Перекрытия
35
8830
309050
7.Кровля
14,2
9909
140707,8
8. Полы
26,3
7256
190832,8
9.Перегородки
14,9
8314
123878,6
10.Лестничные марши
4,1
6472
26535,2
И.Окна
14,4
7641
110030,4
12. Двери
6,9
7441
51342,9
13.Отделочные работы
31,2
10949
341608,8
14.Разные работы
3,9
7958
31036,2
15.Отопление
8,3
11307
93848,1
16.Водоснабжение
0,49
11693
5729,57
17.Канализация
0,35
12768
4468,8
18.Электромонтажные работы
77,3
10087
779725,1
19.Водопроводные сети и водоводы
7,08
10121
71656,68
20.Газовые сети
0
0
0
21.Канализационные сети
3,6
9951
35823,6
22.Тепловые сети и горячее водоснабжение
45,0
11931
536895
23 .Дороги и тротуары
21,4
8502
181942,8
24.Озеленение
3,9
8502
33157,8
Итого прямые затраты
4376507
Накладные расходы
805277,29
Итого:
5181784,29
Плановые накопления
1794805,52
Итого:
6976589,81
Временные здания и сооружения
605708,57
Итого:
7582298,38
Среднегодовое зимнее удорожание
196942,815
Итого:
7779241,2
Резерв на непредвиденные расходы
131295,21
Итого:
7910536,41
Составление сметной документации
65647,605
Итого:
7976184
Налог па добавленную стоимость
787771,26
Итого по смете:
8763955,26
Таблица 2. Данные для составления сметы расчета стоимости здания
Наименование затрат
Величина процента
1. Накладные расходы
18,4
2. Плановые накопления
41,01
3. Временные здания и сооружения
13,84
4. Среднегодовое зимнее удорожание
4,5
5. Резерв на непредвиденные расходы
3
6. Составление сметной документации
1.5
7. Налог на добавленную стоимость
18
Далее определяется совокупный износ здания по формуле:
СИ = E Иd / E d
где СИ - совокупный износ здания;
Иd - коэффициент износа отдельного элемента здания;
d - удельный вес стоимости отдельного элемента в общей стоимости здания.
Для расчета совокупного износа заполняется форма 8 (таблица 3).
Таблица 3. Расчет совокупного износа