Задача № 1. Затратный метод
1. Определяем стоимость земельного участка как ставка земельного налога на соответствующей территории
Стоимость земельного участка равна 3800 м2. Ставка земельного налога за 1м2 = 28,2 ден. ед.
Стоимость земельного участка:
3800*28,2 = 107160 (ден. ед.)
2. Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта
Таблица 1
Расчет стоимости главного сооружения
Наименование работ
Стоимость в базовых ценах
Коэффициент пересчета
Стоимость в текущих ценах
1. Проектно- изыскательские работы
13,5
1800
24300
2. Дополнительные задания
0
-
-
3. Земельные работы
5,1
8283
42243,3
4. Фундаменты
40,2
7452
299570,4
5. Стены
80,2
9093
729258,6
6. Перекрытия
28,3
8830
249889
7. Кровля
10,3
9909
102062,7
8. Полы
24,3
7256
176320,8
9. Перегородки
11,2
8314
93116,8
10. Лестничные марши
3,9
64,72
252,408
11. Окна
10,2
7641
77938,2
12. Двери
5,7
7441
42413,7
13. Отделочные работы
30,3
10949
331754,7
14. Разные работы
2,89
7958
22998,62
15. Отопление
7,2
11307
81410,4
16. Водоснабжение
0,1
11693
1169,3
17. Канализация
0,42
12768
5362,56
18. Электромонтажные работы
72,2
10087
728281,4
19. Водопроводные сети и водоотводы
7,2
10121
72871,2
20. Газовые сети
0
0
0
21. Канализационные сети
2,5
9951
24877,5
22. Тепловые сети и горячее водоснабжение
41,3
11931
492750,3
23. Дороги и тротуары
19,2
8502
163238,4
24. Озеленение
3
8502
25506
ИТОГО прямые затраты
3787586
Накладные расходы
696915,9
ИТОГО
4484502
Плановые накопления
1839094
Временные здания и сооружения
524201,9
ИТОГО:
6847798
Среднегодовой удорожание
170441,4
ИТОГО:
7018240
Резерв на непредвиденные расходы
113627,6
ИТОГО:
7131867
Составление сметной документации
56813,79
ИТОГО:
7188681
Налог на добавленную стоимость
75751,73
ИТОГО ПО СМЕТЕ
7264433
3. Совокупный износ здания равен:
СИ = Сумма ИД : сумма Д (1)
Где СИ – совокупный износ здания
Ид – коэффициента износа отдельного элемента в общей стоимости здания
Д – удельный вес стоимости элемента здания
Таблица 2
Расчет совокупного износа
Наименование элемента
Стоимость в текущих ценах
Удельный вес стоимости Д, %
Коэффициент износа, И,%
И*Д,
%2
4. Фундаменты
299570,4
8,10
3,1
25,11
5. Стены
729258,6
19,42
6,2
122,26
6. Перекрытия
249889
6,75
6,2
41,85
7. Кровля
102062,7
2,76
13
35,88
8. Полы
176320,8
4,77
17
81,09
9. Перегородки
93116,8
2,52
7
17,64
10. Лестничные марши
252,408
0,01
3
0,03
11. Окна
77938,2
2,11
17
35,87
12. Двери
42413,7
1,15
15
17,25
13. Отделочные работы
331754,7
8,97
19
170,43
15. Отопление
81410,4
2,20
17
37,4
16. водоснабжение
1169,3
0,03
28
0,84
17. Канализация
5362,56
0,15
21
3,15
18. Электромонтажные работы
728281,4
19,69
11
216,59
19. Водопроводные сети и водоотводы
72871,2
1,97
17
33,49
221. Канализационные сети
24877,5
0,67
12,1
2,107
22. Тепловые сети и горячее водоснабжение
492750,3
13,32
50,7
675,324
23. Дороги и тротуары
163238,4
4,41
6,1
25,901
24. Озеленение
25506
0,69
8,04
5,55
ИТОГО
3 698 044,4
99,99@100
1554
Таким образом, совокупный износ здания составит:
и в денежных единицах:
4. Определяем предпринимательскую прибыль в размере 30% от прямых затрат
5. Стоимость недвижимости
Стоимость недвижимости = стоимость главного сооружения - совокупный износ + стоимость земельного участка + предпринимательская прибыль
Стоимость недвижимости:
Ответ: Стоимость недвижимости равняется 7933190 ден.ед.
Задача № 2. Метод сравнение продаж (аналоговый метод)
Часть 1
Определить стоимость участка земли, предлагаемого под коттеджную застройку, методом сравнения продаж.