Geum.ru


ГОТОВЫЕ ДИПЛОМНЫЕ РАБОТЫ, КУРСОВЫЕ РАБОТЫ, ДИССЕРТАЦИИ И РЕФЕРАТЫ

Недвижимость: сущность, классификация,признаки, факторы, влияющие на её цену.

Автор Ольга
Вуз (город) МГСУ (г.Москва)
Количество страниц 22
Год сдачи 2007
Стоимость (руб.) 500
Содержание ВВЕДЕНИЕ 3

1 СУЩНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ КЛАССИФИКАЦИЯ 4

2 ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОСТИ 7

3 ФАКТОРЫ ВЛИЯЮЩИЕ НА ЦЕНУ НЕДВИЖИМОСТИ 16

4 ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОЙ СОБСТВЕННОСТИ 18

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 23

ЛИТЕРАТУРА 24
Список литературы ЛИТЕРАТУРА

1.Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая//СЗ РФ.-1994. №32. ст. 3301.
2.Федеральный закон от 29 июля 1998г. Об оценочной деятельности в Российской Федерации // СЗ РФ, 1998, №31, ст.3813.
3.Международные стандарты оценки МСО-1, МСО-5.
4.Ардамасов Е.Б. Методические принципы маркетинговой оценки объ-ектов жилого назначения. // Хозяйство и право. №6. 2000.
5.Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. Учебное посо-бие. М., 1999.
6.Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., 1996.
7.Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности ин-вестиций: Пер. с англ. перераб. и дополн // М., 1995.
8.Глаженков Г. Основные методические подходы к оценке объектов недвижимости на региональном уровне. СПб., 2001.
9.Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Сделки с недвижимостью. Серия "Библиотека риэлтора". М., 2004.
10.Григорьев В.В. Оценка предприятий. Имущественный подход. //М., 1998.
11.Екименко Н.М., Екименко Л.Е. Экономика недвижимости: Учеб. по-собие. Воронеж: Изд-во ВГТУ, 2000. 121 с.
12.Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое ре-гулирование. Научно-практическое пособие. М., 2004
13.Цукерман Горвард А., Блевинс Джордж Д. Недвижимость: зарубеж-ный опыт развития. Пер. с англ. М., 1999.
14.Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью, или как правильно и безо-пасно решить жилищные проблемы. М., 1997.
Выдержка из работы ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость составляет значительную часть частной, государствен-ной и муниципальной собственности, а управление недвижимостью является относительно новым для России видом деятельности.
Деятельность по управлению недвижимостью ориентирована на собст-венника конкретного объекта недвижимости. Только профессиональное управление обеспечивает комплексный подход к прогнозированию денежных потоков, связанных с эксплуатацией недвижимости, а также к организации технического обслуживания, к процессу поддержания и улучшения состоя-ния объекта.
Эффективное управление недвижимостью крупного города (в том чис-ле и коммерческой) является весьма важной, сложной и актуальной задачей поскольку, с одной стороны, связано с наполнением бюджета города, а с дру-гой - направлено на обеспечение работы многих жизненно важных систем и удовлетворение потребностей жителей, и, наконец, с третьей стороны - по-скольку за короткий период действия законодательной базы о местном само-управлении в переходной и рыночной экономике не накоплено достаточно опыта управления имуществом так называемой территориальной громады.
Социально-экономические реформы, вызвали трансформацию прав собственности, что привело к формированию многоукладного комплекса, со-стоящего из государственной, коммунальной, частной и других видов собст-венности.
В коммунальную собственность входит имущество, которое обеспечи-вает социально-экономические потребности соответствующих территориаль-ных общин. В коммунальной собственности находится также имущество, пе-реданное в собственность области, района или другой административно-территориальной единицы в лице областных, районных, городских, сельских, поселковых советов.


1 СУЩНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ КЛАССИФИКАЦИЯ


Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был вве-ден Петром I в 1714 г., с тех пор он стал общепринятым в дореволюционной России. В своде гражданских законов было записано: «Недвижимыми иму-ществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабри-ки, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные доро-ги» [3, с.65].
В советском праве термин «недвижимость» долгое время не использо-вался вообще. Вместо него появился целый ряд категорий: В Гражданском кодексе – «строение»; в законодательстве о планировке и капитальном строительстве – «здание», в актах, регулирующих жилищное строительство и эксплуатацию жилых помещений, - «дом»; при правовой регистрации строе-ний – «домовладение». Тем не менее, эти категории сохранили все признаки недвижимости: это постройка, прочно связанная с земельным участком, при-чем эта связь устойчива, а право на строение тесно связано с правом пользо-вания земельным участком.
Термин «недвижимость» впервые появился в юридическом лексиконе нашего государства в 1992 г. в связи с необходимостью определить предмет ипотеки. В этом случае недвижимостью выступает имущество, связанное с землей: строения, сооружения, квартира, предприятие как целостный имуще-ственный комплекс, его структурные подразделения. В последствии правовая система все активнее включает недвижимость в правовой оборот, делает ее объектом специального изучения.
К объектам недвижимого имущества, относятся - земельные участки, а также объекты, расположенные на земельных участках, перемещение кото-рых невозможно без несоразмерного ущерба и изменения назначения.
Понятие недвижимого предмета может быть распространено законом на морские судна, судна внутреннего плавания, космические объекты, а так-же другие вещи, права которых подлежат государственной регистрации.
Объекты (лесные насаждения и т.д.) признаются недвижимостью, пока существует связь с землей. В случае обособления от нее, они считаются дви-жимыми вещами. Недвижимым имуществом признается также предприятие как единый имущественный комплекс. Понятия и виды указанных транс-портных средств раскрываются в соответствующих законах и кодексах. Та-кое же определение введено в Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 130), и наиболее часто используется в правовой литературе и норматив-ных документах.
Классификация объектов недвижимости, составленная в соответствии с законодательством России , приведена нами на рис. 1.1.[4, с.65].
Таким образом, под общим понятием «недвижимость» скрывается два существенным образом отличающихся друг от друга вида вещей. Недвижи-мые в силу своего происхождения и движимые по происхождению, но отно-симые законодателем к недвижимости. Несомненно, что перечисленные ве-щи явно «движимы», но они, как правило, дорогостоящие, длительное время находятся в употреблении и их эксплуатация предполагает обязательное ис-пользование водного, воздушного или космического пространства. Такое расширение понятия «недвижимость» имеет юридический смысл, определяя особый порядок правовой регламентации операций с указанными видами имущества. В другой экономической литературе по недвижимости встреча-ется следующее толкование этого понятия:
«Недвижимость - это физические объекты с фиксированным местопо-ложением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под по-верхностью, так и над поверхностью земли или все что является обслужи-вающим предметом». «Недвижимость - это все то, что не может без значи-тельного ущерба быть перемещено относительно земли, а также сама земля (земельный участок)».
2 ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОСТИ


В практике оценки недвижимость - это земельный участок, свободный от застройки, или земельный участок и улучшения на нем, а также другое имущество, отнесенное законодательством к недвижимому.
Зарубежные специалисты, в частности Г. Харрисон, считают, что не-движимое имущество - это «земля как физический объект и все, что с ней прочно связано (находится на ней)»[5, с.117].
Если обратиться к национальному законодательству различных стран мира, то можно увидеть, что во всех правовых системах к недвижимости от-носят землю и непосредственно связанные с ней, неотделимые от нее вещи - здания, сооружения, растения на корню. Вместе с тем в национальных систе-мах права имеются и различия в классификации. В праве ФРГ используется более узкое понятие недвижимости: к ней относятся земли и составные части земельного участка; вещи связанные с грунтом; сооружения; продукты земли, пока они связанны с грунтом, семена, если они посажены в землю; растения и насаждения.
Аналогичные признаки недвижимости содержатся в Гражданских ко-дексах Италии (ст.812), Японии (ст.86), Швейцарии. Французское право исхо-дит из наиболее широкой концепции, относя к недвижимым вещам по их на-значению машины, инструменты и сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и скот в имении, хотя по своей природе они являются движимыми. В английском праве действует исторически сложив-шаяся классификация имущества на реальное (геаl ргорегtу) и персональное (реrsоnаl ргорегtу) в зависимости от различных форм исковой защиты. Реаль-ным имуществом по этой классификации являются земля и имеющие с ней существенную связь объекты (здания, урожай на корню, скот на ферме). В табл. 1.1 приведены основные различия в трактовке понятия «недвижимость» в законодательстве различных стран.[5, с.118].