В качестве одного из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей закон (ст. 8 ГК РФ) называет сделки. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Все сделки подразделяются на односторонние, двусторонние и многосторонние. Односторонней признается сделка, для совершения которой необходимо волеизъявление только одной стороны (завещание, акт принятия наследства, доверенность).
В отличие от односторонней сделки в договоре (дву- или многосторонней сделке) необходимо волеизъявление двух или более лиц. Договоры подразделяются на возмездные и безвозмездные. Возмездные договоры порождают правоотношения, в которых каждая из сторон вправе требовать от другой платы или иного встречного предоставления за исполнение своих обязанностей по договору (ст. 423 ГК РФ). Например, по договору аренды недвижимости арендодатель обязан передать соответствующий объект в пользование арендатору и вправе за это требовать уплаты арендной платы. Арендатор, в свою очередь, обязан уплачивать арендодателю арендную плату и вправе требовать передачи недвижимости в пользование. В правоотношениях, возникающих из безвозмездных договоров, обязанность совершить имущественное предоставление лежит лишь на одной стороне. Так, по договору дарения недвижимое имущество передается в собственность безвозмездно. Предоставление одаряемым какого-либо имущества или денежной суммы дарителю повлекло бы применение к данному договору правил, предусмотренных соответственно для договора мены или купли-продажи.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в соответствии со ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам ГК РФ относит также некоторые движимые (по своим естественным свойствам) вещи. Это - подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Целью настоящей работы не является анализ договоров аренды недвижимого имущества.
1 Аренда недвижимости
1.1 Аренда земли
Договор аренды земельного участка - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование.
Основу правового регулирования аренды земли составляют нормы гражданского и земельного законодательства Российской Федерации. ГК РФ содержит общие положения об аренде. В частности, в главе 34 ГК РФ урегулированы важнейшие отношения, связанные с содержанием договора аренды, его формой, условиями исполнения и др. Особенности аренды земли установлены нормами ЗК РФ, ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"[1]. Особенно важное практическое значение имеет форма договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, утвержденная распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 02.09.2002 г. N 3070-р[2].
Законодательство требует четкого определения предмета в договоре аренды. Это означает, что договор аренды, предметом которого является земельный участок, должен содержать весь объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка. Аналогичные требования действуют и в отношении предмета договора купли-продажи земельного участка. В связи с этим представляется необходимым подробнее охарактеризовать те сведения, которые позволяют однозначно идентифицировать земельный участок, являющийся предметом соответствующей сделки.
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В качестве таковых могут выступать граждане, юридические лица, государственные органы Российской Федерации и ее субъектов, органы местного самоуправления.
Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком, поэтому таким правом прежде всего обладает его собственник (п. 2 ст. 22 ЗК РФ, ст. 209, 608 ГК РФ). Вместе с тем законодательством предусмотрена возможность передачи земельного участка в аренду и не собственником. Так, в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетнего возраста, правом передачи этих земельных участков в аренду обладают законные представители несовершеннолетних. В этом случае земельный участок может быть передан в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ст. 28 ЗК РФ и постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю"[3].