Понятие и содержание договора продажи недвижимости

при составлении договора и некоторые другие.

Видимо, с этим нельзя не согласиться, хотя ликвидация обязательного нотариального удостоверения некоторых сделок (в том числе и договора продажи жилого помещения) имеет и определенные позитивные последствия. С другой стороны, положение о том, что граждане согласно ГК РФ имеют факультативное право обратиться в нотариальную контору за удостоверением сделки, для которой законом не установлена обязательная нотариальная форма, вряд ли имеет под собой достаточно содержательную основу.

Русский менталитет срабатывает таким образом, что когда идет речь о правовых процедурах, рассматриваемых как ненужные формальности, если к тому же их соблюдение связано с затратами, то их следует отбросить при первой возможности. Но это, в конечном счете, оборачивается против самих граждан1.

Определенные проблемы возникают в случае смерти одной из сторон до государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом. Если сделка, подлежащая государственной регистрации (в том числе и договор продажи жилого помещения), нотариально удостоверена, но не зарегистрирована в учреждении юстиции, то она не является заключенной (п. 3 ст. 433 ГК РФ), и как недействительная сделка не может порождать правовых последствий (п. 1 ст. 165 Гражданском кодексе РФ).

Следует отметить, что к этому случаю п. 3 ст. 165 ГК РФ не применим, поскольку предусматривает последствия уклонения стороны от регистрации, но никак не прекращение ее правосубъектности (если субъекта права уже нет, то уклоняться некому). Очевидно, что в случае смерти правоотчуждателя правоприобретатель, получив отказ в государственной регистрации сделки, вправе обратиться в суд за признанием его права, если сделка была фактически исполнена. В этом случае государственная регистрация права приобретателя (но не сделки) будет осуществлена на основании судебного решения.

Необходимо подчеркнуть, что в юридической литературе широкое распространение получила точка зрения, в соответствии с которой неосуществление государственной регистрации договора продажи жилого помещения влечет безусловную недействительность сделки.

Например, Козырь О. М. пишет: «Статья 165 ГК устанавливает самое жесткое из возможных последствий неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасает сделку от «ничтожности» (п. 3 ст. 165)».

Заключение

Итак, мы рассмотрели понятие и элементы договора продажи недвижимости, содержание договора продажи недвижимости, а также особенности продажи жилых помещений.

Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования.

В качестве полного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов.

Значение публично–правовых норм в регулировании отношений недвижимости нельзя недооценивать. Природа этого объекта представляет наиболее значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав. Может лишь возникать вопрос об оптимальном соотношении частноправовых и публично-правовых норм.

Гражданский кодекс РФ заложил основу такого соотношения, отличающегося от того, что было в советском праве.

Список используемой литературы:

Конституция РФ.

Гражданский Кодекс РФ.

ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ФЗ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 21.12.2004г.).

Постановление Правительства Российской Федерации от 15.03.1997г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13.11.1997г. № 21.

Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга 2: договоры о передаче имущества. М., 2000, с. 879.

Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1998, № 1.

Гражданское право: Учебник // Под ред. Е. А.Суханова. М., 2001, с. 570.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М., 1999.

Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М.,1998, с. 413.

Комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ для предпринимателей / Под ред. В. Д. Карповича. М., 1996.

Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. М., 1999, с. 671.

Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации. М., 2000, с. 490.

Синайский В. И. Русское гражданское право. М., 2001, с. 621.

Шершеневич Г. Ф. Курс граж­данского права. М., 1998, с. 590.

Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1997, с. 790.