Доходный подход к оценке недвижимости
актив с существенно большей доходностью по сравнению с другими возможностями, осознавая при этом риск, которому подвержены его вложения. Чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок. В этом заключается допущение Хоскольда – фонд возмещения формируется по «безрисковой» ставке.Формирование фонда возмещения при линейном возврате капитала происходит следующим образом. Определение ставки капитализации по норме отдачи и линейному фонду возмещения (метод Ринга) предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом.
Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля 1/n, где n – время амортизации, исчисляемое в годах. Выражение для общей ставки капитализации по методу Ринга выглядит следующим образом:
| Ck = Ym + | 1 |
| n |
где n – оставшийся срок экономической жизни.
ДИСКОНТИРОВАНИЕ ПОТОКА ДОХОДОВ
Дисконтированием называется процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости по определённой ставке.
Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) более сложен, чем метод прямой капитализации, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Метод дисконтированного денежного потока позволяет оценивать стоимость стоимости недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Расчёт текучей стоимости выглядит следующим образом:
| PV = | ∑ NOY | + | FV |
| (1 + i) | (1 + i)n |
где PV – текущая стоимость.
По сравнению с прямой капитализацией, где используется одномоментные параметры, этот метод при определённых условиях более предпочтителен, так как требует учёта и анализа показателей дохода и капитала за весь инвестиционный период.
Применение DCF –метода требует наличия следующей информации (рис. 8)
Этапы расчёта дисконтированного денежного потока следующие:
определение прогнозного периода;
прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
величина
и динамика
будущих доходовРис. 8
Динамика будущих доходов определяется на основе данных о текущих доходах и ретроспективной информации о доходах и влияющих на них рыночных факторах. В итоге оценщик должен определить тенденции в изменении будущих доходов за спланированный им прогнозный год. Обычно прогноз заключается в определении годового темпа изменения дохода относительно текущего значения. Ошибка в прогнозе дохода тем более значима, чем короче период владения. То де самое относится и к прогнозу относительно возможной цены продажи в конце периода владения: чем длительней этот период, тем эта ошибка меньше влияет на величину текущей стоимости.
При прогнозе цены продажи в конце периода владения редко представляется возможным определить абсолютные значения этой величины. Естественнее определять относительное изменение стоимости, опираясь на выявленные тенденции изменения ценообразующих факторов, то есть предпродажа определяется следующим образом:
Цn = (1 ± ∆) x V
где Цn – цена перепродажи; ∆- долевое изменение стоимости за период владения; V – первоначальная (текущая) стоимость.
| V = ∑ | NOYi | + | (1 ± ∆) x V |
| (1 + i)l | (1 + i)n |
Определить цену будущей продажи так же можно, используя метод прямой капитализации, применяя ставку капитализации к доходу, следующему мосле периода владения.
Применение этого способа оценки величины реверсии ограничиваться возможностью прогноза ставки капитализации. При прогнозировании будущей стоимости следует учитывать фактор физического разделения недвижимости: земля и улучшения. Земля не подвержена износу, и, со временем, как правило её стоимость или растёт, или не изменяется, если система землепользования рациональна, а земля используется наиболее эффективным образом. Для строений помимо всех прочих ценообразующих факторов, наиболее существенным является износ, неизбежно приводящий к потере стоимости.
Определение ставки дисконтирования ожидаемой нормы прибыли на допустимые альтернативные инвестиционные возможности с сопоставимыми рисками представляет собой наиболее сложную проблему оценки.
Ставка дисконта – коэффициент используемый для расчёта текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.
Ставка дисконта показывает эффективность вложения капитала с учётом риса получения будущих доходов.
Риск – оцененная степень неопределённости получения в будущем доходов.
Общий риск представляет собой сумму всех рисков, связанных с принятием инвестиционного решения. (рис. 9)
По мере повышения степени риска инвестиций увеличивается норма дохода.
|
|
|
менеджмент |
|
|
|
не получение арендных платежей |
|
|
|
износ зданий |
|
|
|
чрезвычайные ситуации |
|
|
юридическая не компетентность |
общая
политическая
ситуация
Рис. 9
В практике оценочной деятельности наиболее популярны следующие методы расчёта ставки дисконтирования:
метод суммирования;
метод рыночного анализа:
метод инвестиционной группы
Метод суммирования основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Инвесторы требуют более высокие премии за использование своих денежных средств в том варианте, в котором эти средства подвержены более высокому риску в части получения дохода и возврата этих средств. Повышение осознанного уровня риска выражается в увеличении ставки дисконтирования.
Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий) отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.
Метод рыночного анализа наиболее корректен, так как напрямую учитывает мнение и предпочтения инвесторов посредством опроса или анализа реальных сделок. Здесь необходимо учитывать информацию по продажам и арендным соглашениям всех сопоставимых инвестиционных объектов аналогичного назначения. При анализе требуемая ставка дисконтирования определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимых объектов. Для выявления ставки конечной отдачи используется понятие внутренней нормы прибыли IRR – ставки дисконтирования, при которой текущая стоимость всех денежных поступлений за время развития инвестиционного проекта (период владения) равна текущей стоимости инвестиций.
Метод инвестиционной группы требует определения четырёх параметров: доли заёмного и доли собственного капиталов в общем объёме инвестиций и требуемых ставок дохода на каждый из этих компонентов в соответствии с выражением:
Y0 = M x Ym + (1 - M) x Ye
Таким образом, ставка дисконтирования в качестве конечной отдачи определяется как средневзвешенная величина по долевым коэффициентам между финансовыми компонентами. Метод применим, когда привлечение земного капитала для инвестиций недвижимость типично, известны среднерыночные условия кредитных соглашений, особенно в отношении коэффициента Ym, а также известны в качестве самостоятельных показателей среднерыночные значения ставок отдачи на собственные средства инвесторов.
Из трех методов определения ставки дисконтирования наиболее точным является метод рыночного анализа. В двух других методах так же используют подход для определения необходимых исходных параметров, а расчёт ставки дисконтирования с их помощью только корректируется.
ОЦЕНКА С ПРИМЕНЕНИЕМ ТЕХНИКИ ОСТАТКА
Метод остатка используется чаще всего для оценки земли с потенциалом развития, то есть тогда, когда земля не может быть оценена методами сравнения из-за индивидуальной природы каждого варианта развития, а так же в связи с действием других факторов влияния, например градостроительных ограничений, наличия или отсутствия планового развития.
Техника остатка использует положение из классической теории экономики земли о том, что доход, приносимого производственным объектом, после того как из этого общего дохода вычли все составляющие для удовлетворения остальных факторов производства: труда, капитала, управления. Таким образом доход, приходящийся на земельный ресурс, носит остаточный характер и соответствует так называемой земельной ренте при условии, что все производственные ресурсы экономически сбалансированы.
В настоящее время выделяют два метода остатка:
техника остатка для оценки земли;
техника остатка для оценки здания.
Техника остатка земли оценки позволяет определить стоимость различных интересов, объединенных в доходной недвижимости: физических, финансовых и правовых. Использование техники остатка для оценки всех составляющих, помимо з0емли, носит достаточно формальный характер, но успешно используется при экономическом анализе доходной недвижимости. Исходными величинами являются общий чистый годовой доход, ставки доходности и стоимость одной из составляющих (физических или финансовых).
Алгоритм применения техники остатка для оценки земли следующий:
Определяется доход, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью. Для этого соответствующую ставку капитализации умножают на величину стоимости.
Определяется доход, который приходится на вторую составляющую. Для этого доход, приходящийся на первую составляющую, вычитают из общего дохода.
Доход для второй составляющей капитализируется в её стоимость.
Наиболее распространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективного использования земли и при оценках земли в случаях, когда отсутствует информация о продажах свободных земельных участков. Оценка земельного участка с помощью техники остатка целесообразна, когда имеющиеся на ней постройки достаточно новые, то есть когда определение стоимости не составляет труда, а износ незначителен.
8. ЗА И ПРОТИВ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Тек же, как для любого структурированного набора аналитических методов, в отношении применения доходного похода к оценке и экономическому анализу нематериальных активов существуют свои аргументы «за» и «против». Для целей данного обсуждения аргументы за и против применения доходного подхода можно рассматривать как его аналитические достоинства и недостатки. Сначала мы обобщаем несколько наиболее существенных аналитических достоинств этого подхода. Затем мы обобщаем некоторые из его наиболее существенных аналитических недостатков.
В следующем перечне представлено несколько положительных особенностей доходного подхода в связи с его использованием в анализе нематериальных активов:
1. Методы доходного подхода обладают способностью к адаптации и гибкостью. То есть, они могут быть легко адаптированы для проведения анализа многочисленных стандартов стоимости на основе множества исходных допущений при выборе базы стоимости. Методы доходного подхода также могут использоваться для анализа трансфертного ценообразования и ставок роялти, анализа убытков, анализа тех или иных событий и других многочисленных видов анализа.
2. Методы доходного подхода хорошо известны и пользуются широким признанием. Аналитики нематериальных активов знакомы с этими методами на основе профессиональной подготовки и опыта. При этом даже лица, проверяющие работу аналитиков нематериальных активов или опирающиеся на ее результаты (такие как нефинансовые руководители, банкиры, юристы и судьи), в целом знакомы с основными методами доходного подхода.
3. Методы доходного подхода хорошо поддаются интерпретации в различных дисциплинах общей оценки и оценки стоимости. То есть, существует общее сходство методов доходного подхода, используемых в анализе нематериальных активов и в анализе ценных бумаг, оценке бизнеса и оценке недвижимости.
4. Методы доходного подхода достаточно точно моделируют реальный процесс принятия решений участниками рынка нематериальных активов. Создатели, владельцы, покупатели, продавцы, лицензиары и лицензиаты нематериальных активов – все они, имплицитно или эксплицитно, анализируют возможные сделки с позиций анализа в рамках доходного подхода.
5. Можно утверждать, что методы доходного подхода являются самыми строгими и структурированными инструментами анализа нематериальных активов. Методы доходного подхода требуют от аналитика эксплицитного рассмотрения всех критически важных экономических переменных, связанных с оцениваемым нематериальным активом, включая способность актива генерировать доход, распределение дохода между нематериальным активом и связанными с ним активами, ожидаемый остаточный срок службы нематериального актива и риск, сопряженный с инвестициями в этот актив. Другие подходы к оценке, безусловно, требуют от аналитика имплицитного рассмотрения всех этих переменных. Однако доходный подход требует, чтобы эти переменные были рассмотрены эксплицитно и каждый в отдельности.
Так же, как и все другие аналитические подходы, доходный подход имеет недостатки, связанные с его использованием. В следующем перечне представлено несколько отрицательных характеристик доходного подхода в связи с его использованием в анализе нематериальных активов:
1. Методы доходного подхода допускают внесение в анализ определенного элемента необъективности. Поскольку некоторые из этих методов довольно сложны, аналитик, ориентированный на достижение конкретной цели, может слегка подтасовать особенно чувствительные экономические переменные таким образом, чтобы иметь возможность манипулировать результатами анализа или повлиять на них иным образом.
2. Методы доходного подхода допускают возможности совершения непреднамеренных ошибок, а также заранее обозначенных нечестных манипуляций. Опять-таки, это происходит потому, что эти методы часто являются сложными с аналитической точки зрения. Аналитику относительно легко сделать непреднамеренную ошибку – но, тем не менее, именно ту ошибку, которая может оказать существенное влияние на заключение о стоимости.
3. Методы доходного подхода допускают возможность двойного счета, то есть, завышение стоимости нематериальных активов. Этот недостаток легко устранить путем правильной оценки амортизационных отчислений в анализе. Тем не менее, некоторые аналитики иногда ошибочно недооценивают (или даже игнорируют) учет необходимых амортизационных отчислений.
4. Методы доходного подхода иногда не подвергаются проверке на основе рыночных данных. Поскольку эти методы выглядят аналитически сложными, некоторые аналитики не всегда подтверждают используемые экономические переменные эмпирическими рыночными данными. Естественно, использование прогнозных переменных, несогласованных с фактической рыночной динамикой, приводит к сомнительным аналитическим выводам независимо от того, насколько строгим или структурированным является анализ сам по себе.
5. Методы доходного подхода к анализу нематериальных активов иногда путают с методами доходного подхода, которые используются в других оценочных дисциплинах. Как отмечалось ранее, методы доходного подхода применительно к анализу нематериальных активов имеют много сходных элементов с методами анализа ценных бумаг, оценки бизнеса и оценки недвижимости. Однако из-за этого некоторые аналитики не учитывают достаточно тонкие, но, безусловно, важные отличия в способах анализа в рамках доходного подхода, используемых в различных дисциплинах. Некоторые аналитики неправильно пытаются применять в анализе нематериальных активов методы, которые подходят только для других оценочных дисциплин.
Применение всех структурированных аналитических методов имеет достоинства и недостатки. Что касается методов доходного подхода, то многие аналитические достоинства при их неправильном использовании превращаются в аналитические недостатки.
Заключение
Необходимость оценки недвижимости возникает в случае совершения сделок купли-продажи, передаче имущества в залог, страховании и пр. Часто оценка недвижимости требуется при вступлении в наследство для уплаты соответствующих налогов и разделе имущества в случае бракоразводного процесса. В целом, оценка недвижимости представляет собой комплексное исследование, основная цель которого — объективное определение рыночной стоимости объекта.
Как правило, оценка недвижимости имеет фиксированную цену, но в ряде случаев стоимость данной операции может колебаться в зависимости от удаленности объекта, площади и других параметров.
В данной работе я рассматривала разные подходы к оценке недвижимости, а так же методы и характеристику этих подходов.
Литература
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий: методы и практика: учебно-методическое пособие/Л.В. Попова, И.А. Дрожжина, Б.Г. Маслов. – М.:Дело и Сервис, 2009;
Оценка недвижимости. И.Х. Наназашвили, В.А.Литовченко – 2005;
Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. 2-е изд. - М.: Альпина Бизнес Букс – 2004;
Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков "Банковское кредитование", 2007. N 3;
Оценка недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления /Л.Н. Тепман; под ред. В.А. Швандара. -2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007
irn
indeks/
Борисов Л.П. Оценка результатов финансово-хозяйственной деятельности предприятия/ Консультант, № 8, 2005;
Крейнина М.Н. Финансовое состояние предприятия. Методы оценки. – М.: ДиС, 2005;
1 Реверсия (лат.Reversio - возврат) - а)временная передача кредитору каких либо ценностей для обеспечения обязательства, возвращаемых после погашения этого обязательства;
б) возврат имущества первоначальному владельцу.
2 Репрезентативная выборка – выборка имеющая такое же распределение относительных характеристик, что и генеральная совокупность
3 Страновый риск – риск, связанный с инвестициями в конкретной стране и одинаковой для всех компанией; инфляционный риск, риск возникновения социальной нестабильности и т.п.
4 ОФЗ – государственная именная купонная ценная бумага, имеющая срок обращения более 1 года и представляющая право владельцу на получение процентного дохода, начисляемого к номинальной стоимости облигаций, и суммы основного долга (номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента), выплачиваемого при погашении ОФЗ.
5 Аннуитет (от лат. аnnuitas – ежегодный платёж, англ. Annuity, Anny) – а) вид срочного государственного займа, когда ежегодно выплачиваются проценты и погашается часть суммы; б) вид долгосрочного займа, когда кредитор ежегодно получает определённый доход (ренту) взимаемый с расчётом на постепенное погашение основной суммы вместе с процентами; в) равные друг другу денежные платежи, выплачиваемые через промежутки времени в счёт погашения получаемого кредита, займов и процентов по нему.