Geum.ru

Том II. Полутом 1: Учебник / Отв ред проф. Е. А. Суханов. 2-е изд., перераб и доп. М.: Издательство бек, 2000. 704с

Вид материалаУчебник
Подобный материал:
1   ...   26   27   28   29   30   31   32   33   ...   42
§ 2. Договор найма жилого помещения

1. Понятие и виды договора найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

1 См.: КрашенинниковПВ. Указ. соч. С. 18.

1 См.: постановление Совета Министров СССР от 10 февраля 1985 г. "О порядке государственного учета жилищного фонда"// СП СССР. 1985. № 8. Ст 27.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

ГК выделяет два его вида: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название "договор коммерческого найма"1.

Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. Стороны в обоих договорах именуются "наймодатель" и "наниматель". В ГК содержатся одинаковые требования к форме этих договоров (ст. 674), единообразно определены обязанности нанимателя (ст. 678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680) и в значительной части - поднанимателей (п. 1-3 ст. 685). Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях.

Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина определенных предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в данном населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения.

Что касается договора коммерческого найма, то ни одной из названных предпосылок для его заключения не требуется. Здесь

1 Крашенишшков IIВ >каз соч С 8,28 В Основах фсдера шнси жилищной политики данный договор именуется "договором аренды" (ст 1,17), в I К - "договором найма жичого помещения" (п 1 ci 671) В Основах федеральной жилищной политики термин "договор найма" употребляется по отношению к социальному найму (ст 113)

господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

Договор коммерческого найма - это гражданско-правовой договор, а договор социального найма, в сущности, представляет собой квазидоговор, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Для свободного волеизъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-правового договора, здесь почти не остается места. Поэтому "родство" договоров социального и коммерческого найма весьма относительно. В качестве аргумента в пользу сближения этих договоров представляется некорректным ссылаться на то, что некоторые нормы ГК, относящиеся к коммерческому найму, распространяют свое действие и на договор социального найма (ст. 674, 675, 678, 680, 681 и п. 1-3 ст. 685). Правильнее рассматривать это как прием законодательной техники, в соответствии с которым следует избегать буквального совпадения норм не только в одном, но и в разных нормативных актах (в данном случае в ГК и ЖК РСФСР). Основное значение имеет содержащееся в п. 3 ст. 672 ГК положение о том, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным, а не гражданским законодательством.

1. Предпосылки заключения договора социального найма жилого помещения

К предпосылкам (условиям), при наличии которых гражданин может претендовать на получение жилого помещения из фонда социального использования (бесплатно), как следует из ст. 28 ЖК РСФСР, относятся нуждаемость в улучшении жилищных условий и постоянное проживание в данном населенном пункте. Кроме того, для получения жилого помещения из фонда социального использования согласно ст. 9 Основ федеральной жилищной политики требуется еще одно условие - принадлежность к одной из указанных в законе категорий граждан.

Однако изложенный порядок, как вытекает из ст. 10 Основ федеральной жилищной политики, вступит в действие лишь после завершения перехода к рыночным отношениям. Поскольку трудно сказать, когда завершится этот переход, срок введения нового порядка в действие надо признать весьма неопределенным. Пока

же он не действует, и для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется существующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями Таким образом, вступление в действие ст. 9 Основ федеральной жилищной полигики заблокировано ст 10 этого же Закона. Следовательно, для обращения за получением жилья бесплатно из фонда социального использования требуется наличие двух условий - нуждаемости и проживания в данном населенном пункте

Нуждаемость в данном случае понимается как острая потребность в улучшении жилищных условий данного гражданина и его семьи, которая определяется не субъективной оценкой гражданином своих жилищных условий, а объективными критериями, предусмотренными законодательством.

Перечень наиболее распространенных оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий содержится в ЖК РСФСР, а также в других нормативных актах, в том числе принятых субъектами Российской Федерации. К числу таких оснований ЖК РСФСР (ст. 29), в частности, относит.

1. обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, установленного субъектом Российской Федерации (ниже "учетной нормы"),

2. проживание в жилом помещении (доме), не отвечающем условленным санитарным и техническим требованиям.

3. проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно

Для некоторых категорий граждан предусмотрены льготные условия отнесения их к нуждающимся в улучшении жилищных условий:

• инвалиды Великой Отечественной войны,

1. семьи погибших или пропавших без вести воинов и приравненных к ним в установленном порядке лиц.

• одинокие женщины - участницы Великой Отечественной войны и др

Их перечень содержится в Примерных правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР от 3 июля 1984 г.' (далее - Примерные правила).

Вторым условием, необходимым ддя получения жилого помещения из фонда социального использования, является по общему

'СП РСФСР 1984 №14 Ст 121.САППРФ 1993 №11 Сг 2860

правилу постоянное проживание гражданина в данном населенном пункте Доказательством постоянного проживания признается на практике в первую очередь наличие регистрации по месту жительства. В некоторых правилах учета граждан, нуждающихся в жилье, и распределения жилой площади требуется не только постоянное, но и длительное проживание (например, в Москве, как правило, не менее 10 лет)

В случаях, предусмотренных законодательством, постоянное проживание не является обязательным условием получения жилого помещения из фонда социального использования Например, некоторые категории граждан (строители, моряки и др.) по роду работы связаны с передвижением и обычно не имеют постоянного места жительства. Они вправе требовать предоставления (в установленном порядке) жилого помещения из фонда социального использования в том населенном пункте, который стал местом их проживания

Если гражданином доказано наличие рассмотренных выше условий, у него возникает право требовать принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это требование в виде письменного заявления адресуется органу местной администрации или предприятию, учреждению, где гражданин работает Учет заключается в том, что гражданин, подавший соответствующее заявление (с приложением необходимых документов), записывается в специальную книгу, содержащую список лиц, подавших аналогичные заявления

С момента принятия на учет у гражданина возникает право состоять на учете и соответствующее правоотношение, субъектами которого являются гражданин и орган, принявший его на учет. По своей природе это правоотношение является адмнистратив-но-правовым, но относится к комплексной отрасли права - жилищному законодательству Право гражданина состоять на учете охраняется законом. Сня гие с учета допускается только в случаях, предусмотренных ЖК РСФСР (ст. 32) В случае нарушения прав гражданина, имевшихся у него в связи с постановкой на учет (например, необоснованное снятие с учета, изменение в очереди и т. п.), он вправе обратиться в суд с жалобой на неправомерные действия органов, допустивших нарушение1.

При составлении списка лиц, которым намечается предоставить жилое помещение в текущем году, формируются две основ-

1 См Закон РФ от 27 апреля 1993 i "Об обжа топаний в суд действий и решений нарушающих права и свободы 1раждан" ВВС РФ 199 №19 С г 685

ные очереди (два списка): общая очередь и особая очередь, которая состоит из лиц, имеющих право на первоочередное получение жилья. Перечень категорий лиц, которые относятся к "первооче-редникам", дается в ЖК РСФСР (ст. 36), в отдельных законах и подзаконных актах, а также в Правилах и Положениях, принятых субъектами Российской Федерации. К их числу отнесены лица, нуждающиеся в особой социальной защите (инвалиды; лица, страдающие особыми формами некоторых хронических заболеваний; многодетные семьи и т. п.), а также граждане, имеющие особые заслуги (Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, Герои социалистического труда, семьи лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении долга гражданина по спасанию человеческой жизни, и многие другие категории граждан). Специальные правила установлены для первоочередного обеспечения жильем определенных категорий военнослужащих1.

Внеочередное предоставление жилых помещений предусмотрено для некоторых категорий граждан и означает, что вопрос о предоставлении им жилья решается не в порядке очередности и, как правило, без принятия гражданина на учет. К числу "внеоче-редников" отнесены, в частности, граждане, жилище которых в результате стихийного бедствия (пожар, наводнение, оползень и т. п.) стало непригодным для проживания2, граждане, вернувшиеся в прежнее место жительства по окончании пребывания в государственном детском учреждении либо у родственников, опекунов или попечителей, где они находились на воспитании, если им не может быть возвращена жилая площадь, откуда они когда-то выбыли (ст. 37 ЖК РСФСР). К "внеочередникам" отнесены и многие другие категории граждан3.

1. Предоставление жилого помещения из фонда социального использования

Решение о предоставлении жилого помещения из фонда социального использования принимается органом, в распоряжении которого находится жилищный фонд. Оно влечет прекращение жилищного (административного) правоотношения, возникшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в улучшении

'См Закон РФ от 22 января 1993 г "О статусе военнослужащих"//ВВС РФ 1993 № 6 Ст 188, СЗ РФ 1995 № 48 Ст 4560

2 Это правите должно, очевидно, распространяться и на случаи, когда жилише вообще перестало существовать

3 В литературе называют более 15 таких случаев См Крашенинников ПВ Указ соч С 36-37

жилищных условии, и создает право гражданина получить ордер на занятие жилого помещения Право на занятие помещения возникает только из ордера; решение о предоставлении жилого помещения само по себе не является основанием для вселения в это помещение.

Жилое помещение, предоставляемое при улучшении жилищных условий граждан, согласно ст. 40 ЖК РСФСР должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Кроме того, при предоставлении жилых помещений должны учитываться состояние здоровья граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства. В частности, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов (ст. 41 ЖК РСФСР). Требования к предоставляемому жилому помещению характеризуются также тем, что закон предусматривает принцип посемейного заселения, жилое помещение должно, как правило, предоставляться в виде отдельной квартиры на семью (ч. 1 ст 28 ЖК РСФСР).

Учитывая постоянный дефицит жилья, советское, а теперь и российское жилищное законодательство всегда предусматривало норму жилой площади, под которой разумеется количество квадратных метров на одного человека (в домах государственного и муниципального жилищных фондов). В Российской Федерации норма жилой площади составляет 12 кв. м на одного человека (ст. 38 ЖК РСФСР). Однако норма жилой площади по смыслу закона и на практике не означает, что предоставляемое гражданину жилое помещение должно быть таким, чтобы на каждого члена семьи приходилось не менее 12 кв. м. Статья 40 ЖК РСФСР предусматривает, что жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади, но не менее минимального размера, устанавливаемого органами власти субъектов Российской Федерации в зависимости от уровня жилищной обеспеченности, состава семьи и других факторов1.

Таким образом, законодательство признает наличие трех видов жилищных норм.

1) норма жилой площади, которая закреплена ci 38 ЖК РСФГР,

1. норма дчя принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий ("учетная норма"),

1 Изложенное понятие "минимального размера предоставления жилых помещений" содержится в ст 11 Основ федеральной жилищной политики Раньше "минимальный размер" опредетя чся в порядке, установленном Правительством РФ (абз 2 ст 40 ЖК РСФСР)

3) норма предоставления жилой площади при улучшении жилищных условий (абз. 2 ст. 40 ЖК РСФСР).

Применительно к правовому режиму жилых помещений, включенных в фонд социального использования, Основы федеральной жилищной политики учредили еще одну норму - социальную норму площади жилья. Под этой нормой понимается "размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг" (ст. 1). Эта норма не относится к предоставлению жилых помещений. Некоторые субъекты Российской Федерации приняли нормативные акты, которые, в отличие от ЖК РСФСР, устанавливают размер не жилой, а общей площади жилого помещения, куда включается площадь не только комнат, но и подсобных помещений (кухонь, ванных комнат, коридоров и т. п.)1.

Юридическое значение нормы жилой площади заключается в том, что она принимается во внимание при определении размера жилой площади, которая подлежит повышенной оплате в качестве излишней (ст. 55 ЖК РСФСР); при выселении с предоставлением другого жилого помещения (ст. 96 ЖК РСФСР); в случае сноса принадлежащих гражданам на праве собственности жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд (ст. 137 ЖК РСФСР) и в некоторых других случаях.

Отдельным категориям граждан предоставляется жилая площадь, именуемая дополнительной. Дополнительная жилая площадь предоставляется в виде комнаты или в размере 10 кв. м (для некоторых категорий граждан - ив большем размере - см. ст. 39 ЖК РСФСР). Порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади, а также перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение, устанавливаются законодательством. В настоящее время действуют постановления, принятые в 30-х годах2. На практике право на дополнительную жилую площадь понимается как возможность пользоваться фактически имеющейся площадью, размер которой превышает жилищную норму. Требовать ее предоставления гражданин не может.

На основании решения о предоставлении гражданину жилого помещения орган местной администрации выдает ему специаль-

1 См.: КрашенинниковП.В. Указ. соч. С. 40.

2 См., например: постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. "О праве пользования дополнительной жилой площадью" (с последующими изменениями)// СУ РСФСР. 1930. № 14. Ст. 181.

ный документ - ордер на занятие жилого помещения. Особыми ордерами оформляются решения о предоставлении служебных жилых помещений и мест в общежитиях. Юридическое значение ордера заключается в том, что этот документ, имеющий административно-правовую природу, влечет возникновение одного из видов жилищных правоотношений - правоотношения между граж-данином-ордеродержателем и жилищно-эксплуатационной организацией, в силу которого гражданин вправе требовать обеспечения ему возможности занять указанное в ордере жилое помещение (например, путем выдачи ключей от него), а жилищно-эксплуатационная организация обязана обеспечить такую возможность. Кроме того, из ордера возникает право ордеродержателя требовать заключения договора социального найма жилого помещения и соответствующая этому праву обязанность жилищно-эксплуатационной организации заключить договор.

В законе содержание данного жилищного правоотношения выражено указанием на то, что ордер является единственным основанием для вселения в жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР). Дальнейшие отношения будут складываться на основании договора. Вселение в жилое помещение без ордера означает незаконное занятие жилой площади. Согласно п. 1 ст. 672 ГК жилые помещения в государственном и муниципальном фонде социального использования предоставляются гражданам по договору социального найма. Данная норма не отрицает юридическое значение ордера, поскольку по этому договору наймодатель обязан предоставить нанимателю именно то жилое помещение, которое указано в ордере (ст. 51 ЖК РСФСР). Ордер предшествует договору, предопределяет его стороны и объект. Вселение в жилое помещение происходит на основании ордера, а не договора.

Сам ордер как документ имеет административно-правовую природу (слово "ордер" означает приказ). Несмотря на это, возникшее из ордера право на вселение в жилое помещение имеет имущественное содержание и потому должно рассматриваться как субъективное гражданское полномочие1.

Правоотношение, возникшее из ордера, существует недолго: оно прекращается путем исполнения, т. е. в момент заключения письменного договора до вселения либо в результате факта вселения в жилое помещение, если письменный договор до этого не был заключен. Данное правоотношение может прекратиться и путем отказа гражданина занять по тем или иным мотивам указанное в ордере помещение.

1 См.: Маслов В.Ф. Право на жилище. Харьков, 1986. С. 220.

Выданный гражданину ордер может быть признан недействительным. Поскольку основанное на ордере право имеет имущественное содержание, признание ордера недействительным возможно только по решению суда, но не в административном порядке. Основанием для признания выданного гражданину ордера недействительным является нарушение порядка и условий предоставления жилых помещений. В числе наиболее существенных нарушений такого рода ЖК РСФСР (ст. 48) указывает:

1. представление гражданином не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий;

2. нарушение прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение;

3. неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения.

В судебной практике к числу оснований признания ордера недействительным относится также нарушение очередности предоставления жилых помещений1.

Признание ордера недействительным означает отпадение юридического основания для вселения в жилое помещение и недействительность заключенного договора социального найма. Поэтому лица, вселившиеся по недействительному ордеру, подлежат выселению (ст. 100 ЖК РСФСР).

1. Заключение договоров коммерческого и социального найма жилого помещения

Для заключения договора коммерческого найма не требуются предпосылки в виде решения какого-либо органа, выдача ордера и т. п.2 В условиях действия принципа свободы договора ни на одном из контрагентов не лежит обязанность вступить в договорные отношения. Не действует и предусмотренное законом исключение, относящееся к публичным договорам, поскольку договор коммерческого найма жилого помещения не относится к числу публичных.

1 См.: п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г № 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" (с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Пленума от 29 августа 1989 г. № 5, в редакции постановления Пленума от 21 декабря 1993 г. № И) // ВВС РСФСР. 1985. № 3; 1989. № 11

2 Несколько иной порядок действует в Москве согласно распоряжению мэра Москвы от 29 октября 1998 г. № 1088-РМ заключение договора коммерческого найма осуществляется на основании решения органа исполнительной власти Правительства Москвы Однако это правило применяется лишь в случаях, кода сдаваемое внаем помещение находится в государственной и муниципальной собственности г. Москвы

Существенным для рассматриваемого договора является условие о предмете, а также другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Например, будущий наниматель во время преддоговорных контактов с собственником дома предложил, чтобы в договор найма было включено условие о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.