Э. В., соискатель Понятие и содержание гражданско-правового режима недвижимого имущества

Вид материала

Закон

Подобный материал:

• Законодательства позволяет, 255kb.
• Фонд правового просвещения в сфере недвижимости лицензия Серия а №261896 от 27 ноября, 19.32kb.
• Диссертация на соискание ученой степени, 2777.83kb.
• Тематика курсовых работ по дисциплине «Договорное право» для студентов специальности, 54.13kb.
• План Понятие и виды гражданско-правовых договоров > Понятие договора > Виды гражданско-правовых, 335.76kb.
• Законный режим имущества супругов понятие законного режима имущества супругов, 975.53kb.
• Тема Гражданское правоотношение, 208.94kb.
• Обзор законодательства иностранных государств по вопросам нотариальной деятельности, 99.25kb.
• Понятие гражданско-процессуального права, 187.26kb.
• Курсовая работа По дисциплине: Гражданское право На тему: «Гражданские правоотношения», 341.75kb.

Туманов Э.В., соискатель


Понятие и содержание гражданско-правового режима недвижимого имущества


Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот. В советский период недвижимость была преимущественно объектом государственной собственности и почти полностью была исключена из гражданского оборота. Например, ГК РСФСР 1922 г.¹ с отменой частной собственности на землю (ст. 21)упразднил деление имущества на движимое и недвижимое в связи. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома).²

Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи, возможность завещания данных объектов). Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые в 1991 году на первой волне реформирования не только советского права, но и государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана прочная связь с землей, но вместе с тем упоминалась и несоразмерность ущерба назначению имущества при перемещении (п. 2 ст. 4).

Термин «недвижимое имущество» присутствовал еще в Законе РСФСР от 24.12.1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР»³ в контексте приобретательной давности (п. 3 ст. 7), но Закон определения этого понятия не давал. Вопрос о включении тех или иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом. Сам термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве в начале XVIII века и впервые был использован в 1714 году в Указе Петра I о единонаследии,⁴ заменив собой существовавшие прежде понятия - вотчины и поместья, и стерев различия между ними: «Всем недвижимых вещей, то есть, родовых, выслуженных и купленных вотчин и поместий, также и дворов, и лавок не продавать и не закладывать...».⁵

Деление вещей на движимые и недвижимые образовалось исторически, и изначально было связано с особым значением земли, сделки с которой составляли большинство всех сделок, совершаемых с недвижимостью. Дореволюционное право России, в частности, Свод законов Российской империи, не давало общего определения недвижимости и отличительного признака недвижимых от движимых вещей; объекты недвижимости определялись только через их перечисление. Однако дореволюционные цивилисты в своих трудах пытались выделить признак, по которому бы различались движимые и недвижимые вещи. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, теоретическое отличие заключалось в том, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под недвижимостью понималась часть земной поверхности, и все то, что с нею связано настолько прочно, что эта связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Сюда, прежде всего, относились строения, только если их фундамент укреплен в землю, тогда как строения, поставленные на землю, должны были считаться движимыми вещами. Строения, хотя и прочно укрепленные в земле, переходили в разряд движимых вещей в случаях, когда сделка была направлена на приобретение материала, из которого они состоят, без участка земли, под ним находящегося, например, продажа на слом.

Таким образом, вопрос о прочности и связи строения с землей решался в зависимости от конкретных обстоятельств. Постройки под землей в русском дореволюционном праве также считались недвижимостью. Признавались недвижимостью деревья, плоды, растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, не выступая как самостоятельные вещи, а только как части земли, подчиняясь ее положению. Морские и речные суда относились к движимым вещам. Недвижимостью не признавались строения, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо договора с собственником участка.⁶

В гражданско-правовой литературе в качестве необходимых признаков недвижимости справедливо называются прочность, непотребляемость, индивидуальная определенность, незаменимость.⁷ В настоящее время понятие «недвижимость» закреплено в первой части ГК РФ, которая вступила в силу с 1 января 1995 года. Термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» согласно действующему законодательству являются синонимами. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся:

а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты (то есть объекты, составляющие единое целое с земельными участками) и

б) все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Эти две условно выделенные группы составляют недвижимость по природе.

Деление недвижимых вещей по природе на две категории законодателем нельзя назвать последовательным.⁸ Леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты следовало бы отнести к той же категории, что и земля, по принципу прочной связи с землей. Кроме того, здания, сооружения и объекты незавершенного строительства также следовало бы включить в эту категорию, поскольку они неразрывно связаны с землей. Критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению в литературе обоснованно относят к второстепенному.

В данном случае можно лишь предположить, что законодатель при разработке данной статьи имел в виду следующее. Деление недвижимых вещей по природе на две категории, каждая из которой отвечает критерию неразрывной связи с землей, было искусственно проведено для того, чтобы выделить вторую категорию как обладающую еще одним дополнительным признаком - возможностью их перемещения с несоразмерным ущербом их назначению. Но указанные признаки (прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению) присущи не всем объектам недвижимости.⁹

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей сути и назначению являются движимыми - недвижимость в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого обусловлено тем, что оно является дорогостоящим, имеет важное значение для жизнедеятельности, а их эксплуатация в строго определенных условиях требует специального контроля за их обращением в гражданском обороте, поэтому для этих объектов был выбран порядок регистрации, который предусмотрен для недвижимости, однако это не приводит к автоматическому распространению на них соответствующего режима недвижимого имущества в полном объеме. Таким образом, прикрепленность предмета к земле (основной критерий по действующему ГК РФ) - во многом формальный признак, который может потерять свое значение с развитием техники.

Перечень объектов, которые являются недвижимыми, не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество. Определение недвижимых вещей, сформулированное в ст. 130 ГК РФ, говорит о том, что законодатель рассматривает понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество» и «недвижимость» в качестве синонимов. Однако, некоторые специалисты дают совершенно иное толкование формулировки законодателя в отношении ст. 130 ГК РФ и предлагают классифицировать недвижимые вещи по другому критерию, в отличие от рассмотренных выше.

Согласно точке зрения, сформулированной профессором Г.В. Чубуковым, недвижимое имущество и недвижимость являются разновидностями недвижимых вещей. К недвижимому имуществу он относит предметы, созданные человеком, имеющие имущественную природу, определяемую количеством человеческого труда и величиной овеществленных затрат, вложенных в их созидание, то есть капитал. К недвижимости он относит объекты природы, сформировавшиеся в ходе естественного развития материи, предметы, не имеющие имущественной сущности. Ими являются земля и другие природные объекты и ресурсы, перемещение которых невозможно в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения. Категорию «недвижимость» Г.В. Чубуков предлагает классифицировать пообъектно на земельную, водную, горную и др.¹⁰

Однако представляется, что данная классификация объектов по критерию природы их происхождения не находит практического применения. Во-первых, такие природные объекты, как леса и многолетние насаждения могут быть перемещены с несоразмерным ущербом их назначению и являться объектами, в которые вложен труд человека. Во-вторых, с позиции теории гражданского права и гражданского законодательства некорректным является применение в данной ситуации к недвижимым вещам такого экономического понятия, как имущественная природа (сущность), поскольку объекты, перечисленные в ст. 130 ГК РФ являются вещами, а согласно ст. 128 ГК РФ вещи являются видами имущества, но не наоборот, как предлагает Г.В. Чубуков.

Одним из неурегулированных остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно (недвижимость в силу назначения). Речь, в частности, может идти о статуях весом несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхностях земли на блоках. В США,¹¹ Франции, Мексике и Бразилии такие вещи рассматриваются как постоянные принадлежности, то есть движимое имущество, которое вследствие связи с недвижимостью или прикрепления к недвижимости признается при пользовании им недвижимым имуществом.¹² Таким образом, зарубежный и дореволюционный отечественный опыт в отношении подобных объектов не был учтен при разработке российского Гражданского кодекса РФ.¹³

В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹⁴ представлен перечень имущества, относимого к недвижимости, процедура регистрации прав на которое и сделок с которым регулируется названным законом (ст. 1). К недвижимости, права на которую подлежат регистрации, относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы.

Вместе с тем, есть некоторые виды объектов недвижимости, на которых необходимо остановиться подробнее. Гражданский кодекс РФ до недавнего времени не содержал указаний на объект незавершенного строительства как на недвижимую вещь. Перечень видов недвижимого имущества в ст. 130 ГК РФ и в ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не является исчерпывающим. Исходя из юридической техники этих статей объекты незавершенного строительства можно было рассматривать как недвижимое имущество, права на которое подлежат регистрации.

Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ,¹⁵ наконец, отнес объекты незавершенного строительства к объектам недвижимости в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Закон о регистрации при определении объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации, несмотря на изменения, внесенные в п. 1 ст. 130 ГК РФ, по-прежнему не выделяет объекты незавершенного строительства в качестве отдельного вида недвижимости (ст. 1 ФЗ). Но в статье 25 Закона о регистрации, регламентирующей порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества, есть пункт 2, посвященный объектам незавершенного строительства, где они названы как объекты недвижимости, и предусмотрен порядок регистрации прав на них.

Следует отметить, что в теории и практике не было единого подхода к вопросу о принадлежности объектов незавершенного строительства к недвижимости. Федеральные и региональные нормативные акты содержали способы решения некоторых ситуаций, связанных с этими объектами.

Указ Президента РФ от 16.05.1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»¹⁶ регламентировал возможность регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства при их приватизации, на основании документов, подтверждающих приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, а также описания объекта незавершенного строительства.

Следовательно, Указ связывал возможность регистрации права собственности на данный объект недвижимости при условии его приобретения заявителем и наличии у него права пользования земельным участком. В Москве, например, до вступления в силу Закона о регистрации действовал следующий порядок регистрации прав на объекты незавершенного строительства. Распоряжением Мэра Москвы от 09.12.1996 г. № 578/1-РМ была утверждена Концепция реализации объектов незавершенного строительства муниципальной собственности (долгострой) на коммерческих конкурсах с инвестиционными (социальными) условиями.¹⁷

Согласно Концепции к объектам незавершенного строительства относились: объекты, по которым истекли нормативные сроки строительства, установленные проектом организации строительства, титульным списком или контрактом; объекты, по которым Правительством Москвы было принято решение о прекращении финансирования; объекты, выставлявшиеся на торги по применяемой схеме реализации объектов незавершенного строительства и не проданные в течение года с момента их выставления на первые торги, по которым была признана нецелесообразной продажа в установленном порядке по причине низкой ликвидности.

Указанные объекты реализовывались на коммерческих конкурсах с инвестиционными (социальными) условиями в целях привлечения инвестиций в строительный комплекс г. Москвы, возмещения затрат на строительство объектов недвижимости и ввод их в эксплуатацию. До момента выполнения победителем конкурса обязательств, взятых на себя в соответствии с заключенным после проведения конкурса договором купли-продажи, Фонд имущества г. Москвы выдавал приобретателю временное свидетельство о праве собственности, а Москомзем заключал с ним договор аренды земельного участка на срок, установленный разрешительной документацией на строительство объекта. Срок ввода объекта в эксплуатацию являлся обязательным условием конкурса. В пункте 5 Концепции было указано, что право собственности на объект возникает у победителя конкурса только после выполнения его условий и полной оплаты стоимости объекта.

Некоторые разъяснения в отношении объектов незавершенного строительства давал Высший Арбитражный Суд РФ. Пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»¹⁸ гласит, что «по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими».¹⁹

Эта же позиция, связанная с действием договора строительного подряда, была отражена в п. 21 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда».²⁰

Согласно п. 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

В пункте 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»,²¹ содержится указание на то, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. Критерий, по которому объект незавершенного строительства был отнесен к недвижимости, суд определил как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба. Таким образом, Высший Арбитражный Суд РФ исходил из того, что объекты незавершенного строительства являются недвижимыми и обладают определенной спецификой. В.В. Витрянский считает, что такая позиция судебных органов в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства.

В отношении объектов незавершенного строительства законодательство никак не определяет, на какой стадии строительства находился подобный объект, и каким образом влияет степень его готовности на его правовой режим (например, заложен только фундамент, или уже возведены стены и кровля). Для решения этого вопроса следует, видимо, руководствоваться вышеприведенными разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, то есть принимать во внимание такие признаки как неразрывную связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного для него ущерба.²²

В литературе объекты незавершенного строительства признавали недвижимостью П.В. Крашенинников,²³ С.Ф. Савкин,²⁴ И. Гумаров.²⁵ При этом они считали, что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом и к ним должны применяться нормы, относящиеся к правовому режиму недвижимого имущества до момента государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.

Например, Е.А. Киндеева отмечала, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо наличие одновременно трех условий: объект должен иметь неразрывную связь с землей; он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда; лицу необходимо совершить с ним сделку. «Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет применить к объекту незавершенного строительства правовой режим недвижимости».²⁶

Различные взгляды высказаны о соотношении понятий «объект незавершенного строительства» и «объект недвижимого имущества», а также о значении и правовых последствиях факта государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства. Например, по мнению М.Г. Масевич «необходимость государственной регистрации для приобретения права собственности на недвижимое имущество в отношении объектов строительства означает, что с момента физического завершения строительного объекта до признания его в качестве объекта права собственности неизбежен определенный срок, необходимый для сбора документов и государственной регистрации.²⁷

До момента регистрации права на вновь созданное недвижимое имущество оно не считается объектом права собственности, а потому рассматривается законом как незавершенное». В частности, О.М. Козырь придерживалась мнения, что право собственности на объект незавершенного строительства в качестве недвижимости может быть зарегистрировано только согласно п. 2 ст. 25 Закона о регистрации. «Для остальных случаев Закон исходит из общего принципа о том, что незавершенный строительством объект недвижимостью не является, а, следовательно, регистрироваться в качестве недвижимости не может. Право на вновь создаваемый объект регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25 Закона)».²⁸ Таким образом, О.М. Козырь разделяла позицию тех авторов, которые считали, что признание подобных объектов недвижимым имуществом может быть осуществлено только после их государственной регистрации.²⁹

Основные моменты двух вышеприведенных точек зрения заключаются в следующем. М.Г. Масевич отождествляла вновь созданное недвижимое имущество до момента регистрации прав на него с незавершенным строительством. О.М. Козырь не признавала незавершенное строительство в качестве регистрируемой недвижимости, кроме как в случаях необходимости совершения с объектом сделки.

Казалось бы, эти позиции абсолютно противоположны. Но так ли это на самом деле, позволит прояснить смысл, вкладываемый авторами в понятие «объекта незавершенного строительства».

Представляется, что объекты незавершенного строительства условно можно разделить на две группы: 1) объекты, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда, и право собственности будет регистрироваться на объект незавершенного строительства в соответствии с п. 2 ст. 25 Закона о регистрации, 2) объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, находящиеся в стадии создания, то есть строительство еще не завершено, однако после ввода объекта в эксплуатацию регистрироваться будет право собственности на вновь созданный объект в соответствии с п. 1 ст. 25 Закона о регистрации. Позиция О.М. Козырь вполне соответствует данной классификации.

Обычной является ситуация, когда по объекту уже утвержден акт приема в эксплуатацию, а документы в регистрирующий орган еще не представлены. Акт приема свидетельствует о завершении строительства, о его готовности для использования в соответствии с проектом. Основная сложность в отношении вновь создаваемых объектов недвижимости заключается в следующем. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

В связи с этим возникают вопросы: с какого момента недвижимое имущество с юридической точки зрения будет считаться именно недвижимым? С момента регистрации прав на него? Каков правовой статус имущества без существования каких-либо прав на него? С одной стороны у имущества должен быть законный владелец, обладающий теми или иными правами на него, а с другой стороны - дом как объект недвижимости в физическом смысле будет домом независимо от того, есть у него собственник или нет.

Анализ мнений различных авторов позволяет отметить следующее. Так, Е.А. Киндеева выделяла необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства в качестве обязательного условия для признания такого объекта недвижимостью. О.М. Козырь считала, что необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства - это единственное основание для регистрации прав собственности на него, а в остальных случаях объект не будет являться недвижимостью.

Таким образом, эти авторы не видели различия между двумя разными категориями: регистрацией права собственности на объект недвижимости и регистрацией самого объекта в качестве недвижимого. Признаки недвижимого имущества указаны в ст. 130 ГК РФ, а п. 2 ст. 131 ГК РФ предусматривает специальную регистрацию и учет недвижимого имущества, которые нельзя отождествлять с регистрацией прав на него, регламентированной другими пунктами ст. 131 ГК РФ. Требование о государственной регистрации прав на недвижимость является следствием регистрации самих объектов в качестве недвижимых в силу присущих им объективных признаков недвижимого имущества. То есть факт регистрации прав на недвижимое имущество не является фактом регистрации недвижимого имущества. Более того, отсутствие регистрации недвижимости не является основанием непризнания ее в качестве недвижимости.

Смешение двух понятий - регистрацией недвижимости и регистрации прав на нее является следствием не очень удачных формулировок некоторых норм как ГК РФ, так и Закона о регистрации. Несомненно, законодательство нуждается в изменениях, чтобы избежать подобных ситуаций.