Geum.ru

Тезисы доклада Титовой Ю. В

Вид материалаТезисы
Подобный материал:
Тезисы доклада Титовой Ю.В.,

Директора департамента зарубежной
недвижимости компании “Бест-Недвижимость”
(Россия, Москва)

Особенности московского покупателя на рынке курортной зарубежной недвижимости: тенденции и изменения за последние 5 лет.

Главной особенностью московского рынка является высокий уровень цен на недвижимость в Москве. С одной стороны это способствует притоку покупателей на рынок зарубежной недвижимости: те, кто не могут позволить себе покупку недвижимости в Москве, могут приобрести недвижимость за рубежом. С другой стороны – этот фактор является отталкивающим для активных инвесторов: в фазы активного роста цен на московском рынке инвесторы, заинтересованные в максимальном получении быстрой прибыли, покупают недвижимость в Москве, с целью перепродажи. Кроме того, сдача московской недвижимости в аренду дает стабильный круглогодичный доход, которого не может обеспечить сезонная аренда курортной недвижимости.

Отличает московский рынок и его насыщенность: большинство агентств недвижимости и представительств девелоперских компаний локализовано в Москве. Покупатель имеет большую возможность выбора, имеет доступ к большему количеству информации, следовательно, лучше осведомлен. Таким образом, конкуренция на московском рынке значительно выше, чем на региональных. Московский рынок располагает к более жесткой борьбе за клиентскую аудиторию, что в свою очередь балует и пресыщает клиентов. Клиент на московском рынке более требователен.

Московского покупателя характеризует его быстрая и всесторонняя осведомленность. Он первым реагирует на изменения в разных сегментах рынка. Развитие событий на московском рынке спустя некоторое время обычно повторяется в регионах. Имея понимание о процессах, происходивших на рынке зарубежной недвижимости за последние годы, а также знание реакции покупателей на различные события, профессионалы рынка смогут адекватно реагировать на сегодняшнюю ситуацию, а также моделировать развитие собственного бизнеса в дальнейшем.

История покупки недвижимости за рубежом (до революции, социалистические времена, 1990-е годы). 2000-е годы. Популярность приобретения недвижимости за рубежом у россиян - явление ставшее актуальным в связи с общим стабильным состоянием экономики России и повышением благосостояния населения, наряду с чрезвычайным ростом цен и накалом страстей на московском рынке. Еще не так давно рядовой российский покупатель был далек от вопросов о частных инвестициях в недвижимость, поскольку в большинстве случаев покупка недвижимости была связана с улучшением жилищных условий. В середине 2000-х тема инвестиций в недвижимость обрела практический смысл и бытовое применение. В этих условиях появляется культура приобретения недвижимости за рубежом россиянами.

В последние пять лет приобретение недвижимости за рубежом обрело массовый характер, причем изменилась основная мотивация. Покупка зарубежных апартаментов или виллы – это не возможность уехать из России в тревожный момент, а прекрасный отдых и стабильная инвестиция. В 2004-2005 году россияне еще далеки от британцев или скандинавов, для которых владение несколькими объектами недвижимости в разных странах – это норма жизни, но возможность покупка апартаментов в Болгарии или Испании в качестве альтернативы или в дополнение к подмосковной даче перестала удивлять. Согласно данным открытых статистических источников рост интереса к недвижимости за рубежом изменяется почти в геометрической прогрессии с каждым годом.

2004 год стал знаковым для этого рынка. Изменилась мотивация покупателей: на смену запасному аэродрому, дому для летнего отдыха или проведения безоблачной старости пришел спрос на зарубежную недвижимость с целью выгодного капиталовложения. Нужно уточнить, что дальновидные бизнесмены инвестировали за рубеж и раньше, однако в 2004 году это явление стало более массовым и охватило не только слои обеспеченных соотечественников, но и представителей среднего класса, заинтересованных в покупке квартир за рубежом с целью сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи.

В начале 2000-х годов открывается большинство представительств зарубежных строительных компаний и агентств недвижимости (Pafilia, Leptos, Cybarco, Runiga, Costa Esperanza, др.) Происходит развитие агентской сети, работающей в сфере зарубежной недвижимости. Высокий спрос на зарубежную недвижимость ознаменовался полноправным утверждением этого вида риэлтерской деятельности на московском рынке. Помимо резкого увеличения количества агентств, представляющих среди других видов услуг продажу и аренду недвижимости за рубежом, эта тема прочно укоренилась в специализированных изданиях по недвижимости, заняв достойное место наряду с новостроящейся, вторичной, загородной и коммерческой недвижимостью.

Традиционные направления — Испания, Франция, Кипр, США (Флорида) — продолжают существовать и успешно развиваться. Состоятельных москвичей, уже ставших владельцами вилл и апартаментов на берегу моря, начинает пополнять категория клиентов из Сибири, Якутии, с Урала и других регионов России, а также Казахстана, Киргизии и т.д. Появились и новые направления: Болгария, Чехия, Турция, Хорватия, Черногория, ОАЭ и некоторые другие.

2005 год характеризовался ростом спроса на недвижимость за рубежом (первое полугодие 2005 года – около 10%, второе – около 15%) и спектра предложений. Некоторые направления, пользовавшиеся большим спросом, стали менее интересны россиянам, другие, бывшие менее популярными, сместили с пьедестала конкурирующие страны. Произошли изменения в тройке лидеров. По спросу на зарубежную недвижимость лидируют Испания, Болгария, Турция. Кипр, прочно удерживавший второе место в течение длительного времени, сдал свои позиции. В 2005 году он оказался лишь на четвертом месте, всего десятыми долями процента опередив Черногорию. Номинацию «прорыв года 2005» можно с уверенностью присвоить Черногории (наибольшее увеличение спроса). Резко вырос интерес россиян к недвижимости в Болгарии.

В связи с принятием в Евросоюз новых членов, много говорилось и писалось о росте популярности недвижимости и росте цен в этих странах. Этот прогноз не полностью оправдался. Уже в преддверии вхождения в Евросоюз значительно выросли цены на недвижимость в странах-кандидатах, еще до вхождения в ЕС иностранцы активно покупали недвижимость, поэтому резких изменений не произошло, а продолжились наметившиеся тенденции к росту цен и увеличению спроса.


Для европейцев Кипр – не был новым рынком, для россиян ситуация изменилась в худшую сторону (введена легкая и формальная виза, наряду с ростом цен за последние года значительно снизили привлекательность острова). Не зря выросла популярность Черногории – безвизовой страны, также бывшей оффшорной зоны, с более низкими ценами на недвижимость, правда пока еще с менее развитой инфраструктурой.


Россияне также проявляют интерес к ближней части дальнего зарубежья, и, несмотря на то, что наибольшей популярностью среди восточноевропейских стран у наших сограждан пользуются Болгария и Черногория еще не вошедшие в Евросоюз, интерес проявляется (по нисходящей) к Чехии, Литве, Эстонии, Латвии, Словении, Польше, Словакии, Венгрии. При том, что общая доля интереса к этим стран по отношению к недвижимости за рубежом в целом не очень велика, Венгрия более популярна в смысле недвижимости, чем страны Бенилюкса, Польша и Словакия опережают Швецию, Словения догоняет Швейцарию, а страны Балтии с переменным успехом конкурируют с ОАЭ, Австралией, Канадой и Португалией.


Несмотря на всю любовь к Турции, ее гостеприимным курортам, 2005 год не характеризовался ростом спроса на турецкую недвижимость. Не успев нарадоваться возможностью покупки недвижимости в Турции по упрощенной схеме, разрешенной россиянам в 2003 году, иностранцы вынуждены смириться с возникшими сложностями. Конституционный суд Турции отменил поправку к закону No 4916 / 19 статья "О порядке приобретения недвижимого имущества иностранными лицами в Турции", которая, в свою очередь, отменяла ст. 35 Закона о собственности № 2644. То есть, отменена статья, которая позволяла иностранцам покупать недвижимость в Турции по упрощенной процедуре. Обоснования - неотработанная процедура, несоблюдение "принципа взаимности", плюс недостаточное количество ограничений (в частности, возможность покупать земельные участки площадью более 30 га и объекты за пределами муниципальных границ). Исходно направлена эта поправка была против греков, покупающих большие участки земли на Эгейском побережье. Но пострадали одновременно все частные инвесторы-иностранцы. Процедура для физического лица - прямая регистрация (ограничение на покупку земельных участков), включает в себя проверку и визирование в Генштабе ВС Турции, а также получение резолюции из Главного Кадастрового Управления (Анкара). В случае положительного ответа из этих двух организаций, регистрируется передача прав собственности в местном Управлении Тапу и Кадастра. В 2005 году сроки прохождения этих процедур резко выросли от 6-8 недель (2004 год) до 6 месяцев.

В процентном отношении рост интереса к недвижимости за рубежом в первом полугодии 2006 года по отношению ко второму полугодию 2005 года превысил 35%. В первом полугодии 2006 года наибольшим спросом у покупателей пользовалась по-прежнему Испания. Болгария заняла почетное второе место. Турция исчезла из тройки лидеров, сохранив при этом свою долю в общем показателе, по причине роста популярности Черногории (популярность которой выросла почти вдвое!). Позиция Кипра ослабла (в процентном отношении на несколько десятых процента), остров сместился в рейтинге популярности на пятое место.

Второе полугодие 2006 года показало результат по увеличению спроса на недвижимость за рубежом еще на 25%. К концу 2006 года на первое место по спросу у россиян выходит Болгария, на второе Черногория, вытеснив Испанию на третье место. Тенденцией конца 2006 – начала 2007 является бешеный рост количества агентств недвижимости. Они появляются, как грибы после дождя, причем деятельность многих ограничивается одним курортным сезоном. Кроме того, только ленивый не занимается продажей недвижимости русским, все, начиная от таксистов и официантов и заканчивая «случайно» загорающими рядом земляками, уже ставшими счастливыми обладателями летней резиденции у моря, пытаются заработать на риэлтерском бизнесе.


В первом полугодии 2007 года Черногория ненадолго заняла первую позицию в рейтинге популярности россиян. Наши соотечественники стали также основными покупателями недвижимости в Черногории. Популярность страны была обусловлена самыми быстрыми темпами роста на недвижимость. Инвестиционная составляющая покупки имеет наибольший приоритет для россиян в этот момент.

В 2007 году в целом спрос на недвижимость за рубежом превысил аналогичные показатели 2006 еще на 70%. К концу 2007 года в пятерке наиболее популярных курортных стран вернулась расстановка позиций: Болгария, Черногория, Испания, Турция, Кипр. Резко снизились темпы роста на покупку недвижимости в Черногории (в связи с законодательными проблемами и отсутствии разрешений на строительства у большинства девелоперов на побережье).

Осенью 2007 года с началом ипотечного кризиса пошел отток покупателей недвижимости из Испании. Параллельно вырос спрос на болгарскую и кипрскую недвижимость.

2007 год характеризовался малым количество снега, в связи с чем горнолыжные курорты Болгарии, начавшие набирать популярность в 2006 году, резко потеряли свои позиции в рейтингах популярности.

2008 год характеризовался увеличением спроса россиян на недвижимость за рубежом (около 60%). В 2008 году приходит понимание: рост цен не может быть вечным. Черногория и Испания уже показали некоторое снижение. На этом фоне актуализируется вопрос о личном использовании недвижимости. Качество самой недвижимости и предлагаемых услуг становится доминирующим и основополагающим фактором при выборе курортной недвижимости.

2008 год показал резкое увеличение доли россиян как участников рынка зарубежной недвижимости, в виду того, что число британцев, скандинавов и выходцев из других стран Европы многократно сократилось. Если в 2006-2007 году россияне составляли большинство лишь на рынке недвижимости Черногории, то в 2008 году они стали первыми также в Болгарии и на Кипре.

Резюме: 2009 год. Результаты и прогнозы.


Количество участников рынка зарубежной недвижимости за 5 лет выросло в 10 раз.

Прогноз: 25-30% участников рынка – исчезнут. 30-40% - законсервируются (минимизируют затраты, отложат крупные расходы). Сокращение в 2-3 раза. Группа риска – новые игроки, занявшиеся зарубежной недвижимостью в два последние года на активном растущем рынке.


Цены на недвижимость за рубежом в 2008 году в 2 раза выше, чем в 2004. С учетом кризиса падение цен в 1,5 раза. Текущий итог: в среднем уровень цен выше, чем пятилетний, в 1,5 раза.


Мотивация покупки. Среди основных причин покупки вновь становится актуальным вопрос о «запасном аэродроме». Инвестиционная составляющая изменила вектор: на смену вопросу, где можно больше заработать, приходит, где можно надежней сохранить вложенные средства.





Рост цен на недвижимость (по стоимости средних апартаментов).