Предприятие как имущественный комплекс Вопросы, задания и литература Раздел Рынок недвижимости в системе рынков Особенности и закономерности рынка недвижимости
Содержание1.1. Виды недвижимости
Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования.
1.2. Основные фонды и их классификация
Жилье. К нему относятся здания, предназначенные для постоянного проживания
Многолетние насаждения.
1.3. Классификая объектов недвижимости
1. Земли сельскохозяйственного назначения
2. Земли городов и населенных пунктов
4. Земли особо охраняемых территорий
5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса
Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капи
Ставки земельного налога
Налоговые ставки
Элитное жилье.
Жилье повышенной комфортности.
Типовое жилье.
Жилье низких потребительских качеств
Таблица 1.3 Средние цены по категориям домов и количеству комнат в Санкт-Петербурге
Коммерческая недвижимость
1. Офисные помещения.
3. Гаражи-стоянки (автопаркинги)
4. Магазины и торговые комплексы.
5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития
1.4. Предприятие как имущественный комплекс
2.1. Особенности и закономерности рынка недвижимости
Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями
Система факторов, влияющих на спрос и предложение
4. Условия окружающей среды
Средние цены по районам и количеству комнат
2.2. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка
Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.
Необходимость в управлении.
Неоднородность недвижимости.
Защищенность доходов от инфляции.
Высокие трансакционные издержки.
Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов.
Особенности ценообразования.
Сохранность инвестируемых средств.
2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость
3. Управление объектами недвижимости
К специфическим характеристикам недвижимости
Неповторимость, уникальность, разнородность
Объект недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживан
Рынок недвижимости — интегрированная категория и предполагает наличие характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и ус
Рис. 2.2 Рынок недвижимости и его связь с другими рынками
2.3. Влияние на рынок недвижимости социально-экономических
Изменение затрат на производство подрядных работ
Структура стоимости строительных материалов
Составляющие стройматериалов по регионам Российской Федерации
Доля транспортных расходов в цене стройматериалов по регионам Российской Федерации
Показатели рентабельности строительных организаций
Таблица 2.8 Затраты проектно-изыскательских организаций по регионам Российской Федерации
Структура затрат проектно-изыскательских организаций
Прогнозируемые затраты на строительное производство
2.4. Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости
Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ
Так, действует постановление Правительства Москвы от 19 сентября 1995 г. № 782 «О московской городской программе «Жилище».
Жилищное право
Предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости
Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях.
Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.
По видам сделок
По функциональному назначению
По виду объектов недвижимости
Покупатель главный субъект рынка недвижимости.
Кредитные учреждения
Таким образом, застройщик (девелопер) - центральная и системообразующая фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости
Институт оценки недвижимости
Общественные (саморегулируемые) организации оценщиков представляют
Предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости
1. Получение заявки по услуге
Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги
Сбор и анализ данных об объекте
4. Юридическое сопровождение сделки
5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтеру
Риэлтер выступает в качестве агента.
Риэлтер выступает в качестве поверенного.
Риэлтер выступает в качестве брокера.
Риэлтерская фирма выступает как дилер.
Посредническая деятельность риэлтера.
Торговая деятельность риэлтера.
Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи.
Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью.
Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью
Предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости
Оптовая продажа жилой площади юридическим лицам.
Продажа квартир в строящихся домах с рассрочкой платежа
Продажа квартир в домах, оконченных строительством
Приобретение квартиры путем накопления на вкладе.
Товариществом на вере (коммандитным товариществом)
Аренда с правом выкупа жилых помещений.
Продажа жилых помещений с рассрочкой платежа.
Продажа жилья с зачетом стоимости жилой площади, принадлежащей гражданам на праве собственности.
Незавершенное строительство жилых зданий.
Порядок организации инвестиционного и коммерческого конкурсов.
3.4. Управление недвижимостью
Управление недвижимостью
Объектами управления
Основной задачей
Внешнее управление недвижимостью
1. Государственное регулирование рынка недвижимости-. а) путем прямого вмешательства
2. Общественное воздействие.
4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации
Управляющий недвижимостью –
Потенциальный Доход — суммарная арендная плата, получаемая от сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов.
И сделок с ней
Субъектами права собственности могут быть любые субъекты гражданского права
И сделок с ней
Цель любой сделки
Недействительные сделки [1]
1. Изменение собственника
Покупатель вправе требовать
2. Изменение права пользования и владения
И сделок с ней
И сделок с ней
Отказ в государственной регистрации
5.1. Оценка объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену
Цена объекта недвижимости
Рыночная стоимость объекта недвижимости
Потребительская стоимость
Восстановительная стоимость
Стоимость замещения
Страховая стоимость
Налогооблагаемая стоимость (стоимость до налогообложения) имущества юридических и физических лиц
Ликвидационная стоимость
Первоначальная стоимость объекта недвижимости
Стоимость действующего предприятия
Залоговая стоимость объекта недвижимости
5.1.2. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости
2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера
3. Физические факторы
4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир
5.1.3. Риски при операциях с недвижимостью
5.2. Принципы оценки объектов недвижимости
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя
Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением
Принципы, связанные с рыночной средой
Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности.
Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.
5.3. Технология оценки объектов недвижимости
1. Определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости.
Структурирование оценки
План оценки
Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости
Первая операция - оценка рыночной стоимости земельного участка на котором находится объект недвижимости [3]
Вторая операция – определение валовой стоимости замещения.
М е т о д с р а в н и т е л ь н о й е д и н и ц ы (или метод удельной стоимости)
Третья операция – определение износа объекта недвижимости
Физический износ
Нормативный (или бухгалтерский) метод
Время жизни
Функциональное устаревание (или функциональный износ) объекта
Экономический износ или износ внешнего воздействия
Четвертая операция – добавление стоимости земли к стоимости замещения
1. Будущая стоимость единичного вложения –
1. Метод прямого сопоставления
2. Метод связанных инвестиций
4. Кумулятивный метод
Метод построения
Метод выделения
5. Согласование результатов [13] , полученных с помощью различных подходов.
5.4. Практическое применение различных подходов
Таблица 5.1 Расчет стоимости основных строительных материалов по зданию
Расчет восстановительной стоимости здания
Определение интегрального коэффициента износа здания
5.4.3. Рыночный подход к оценке объектов недвижимости
Расчет стоимости объекта методом анализа рыночных продаж
6.1. Экономические и правовые основы залога недвижимости
Предметом залога может быть, как движимое, так и недвижимое имущество, а также имущественные права
Залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю называется ипотекой
Юридическое содержание
2. Здания и сооружения
3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
7. Участки недр, обособленные водные объекты.
6.2. Основные участники системы ипотечного кредитования
Ипотечные кредиторы (залогодержатели) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества.
Ипотечный банк
Продавцы жилья.
Государственные органы
Рис. 6.3. Порядок государственной регистрации ипотеки
5. Страховые компании
6.3. Ипотечное кредитование жилой недвижимости
Другие ипотечные кредиты
Рис. 6.4. Схема ипотечного кредитования на селе
Количество выданных ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге
6.4. Другие виды кредитования жилой недвижимости
К недостаткам долевого строительства можно отнести
1. Долевое участие с поэтапной оплатой
2. Долевое участие с зачетом имеющегося жилья
Доход по жилищным сертификатам существует в натуральной или денежной форме.
Словарь определений и терминов
Акт передачи
Акт покупки объекта недвижимости
Амортизация кредита
Аренда земли
Арендная плата
Аукцион публичный
База оценки объекта недвижимости
Баланс основных средств
Вторичный ипотечный рынок
Выбытие основных средств
Генеральный менеджер проекта
Генеральный план
Генеральный подрядчик
Государственная пошлина
Дата оценки объекта недвижимости
Добросовестный владелец
Договор займа
Договор кредитный
Договор найма жилого помещения
Долевая собственность
Емкость рынка
Жилищная сфера
Жилищное право
Жилищное товарищество
Жилищный фонд
Законное владение
Затраты на ликвидацию объекта недвижимости
Земельная парцелла
Износ - снижение первоначальной стоимости объектов недвижимости в процессе их использования. Имущественное право
Инвестиционная собственность
Инвестиционная стоимость объекта недвижимости –
Исковая давность
Кадастровая съемка
Кадастровое землеустроительное дело
Капитальные вложения
Кодекс - синтезированный единый законодательный акт, регулирующий какую-либо область общественных отношений. Кондоминиум
Коэффициент займа
Коэффициент застройки участка
Муниципальное право
Муниципальный жилищный фонд
Недвижимая собственность
Нежилое помещение
Нематериальные активы
Норма амортизации
Объекты отношений в сфере недвижимости
Объекты права собственности –
Ограничительные обязательства
Описание недвижимости
Отвод земель
Оценщик недвижимого имущества
План земельного участка
План ситуационный
Подрядные торги
Права на развитие
Право собственности на землю
Право частной собственности
Правовая норма
Правоспособность гражданина
Правоспособность юридического лица
Предпринимательская деятельность
Приватизация жилья
Приватизация по конкурсу
Принципы оценки объектов недвижимости
Приобретательская давность
Проектно-сметная документация
Промышленная недвижимость
Процентный риск
Публичные записи
Разрешенное использование
Реестр частной собственности
Рента - регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.
Рынок покупателя
Рынок продавца
Самовольная постройка
Сегмент рынка
Сметная стоимость строительства зданий и сооружений
Сметные нормативы
Сметные цены
Собственник недвижимости
Социальная норма площади жилья
Стоимость первоначальная
Страхование титула
Субъекты права собственности (субъекты отношений в сфере недвижимости)
Схема зонирования
Текущая отдача
Тендерная документация
Титульный список
Товар инвестиционного комплекса
Улучшения (усовершенствования) объектов недвижимости
Услуга по оценке объекта недвижимости
Финансирование недвижимости
Эмитент жилищного сертификата
Этика оценщика недвижимого имущества
Юридический кадастр
Паспорт объекта незавершенного производства
Паспорт объекта незавершенного строительства
1. Основание для начала строительства/реконструкции
Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ
2. Сведения о земельном участке
4. Общие сведения об объекте
По проекту Фактически
Объем здания, куб.м Общая площадь, кв.м Число этажей Фундамент Стены капитальные
Дополнительные сведения
Система показателей для описания земельного участка
Паспорт земельного участка должен содержать
Передаточное распоряжение
П е р е д а т о ч н о е р а с п ор я ж е н и е
Первый заместитель председатель Комитета по управлению городским
Законодательная и нормативная база развития рынка
Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 21 февраля 1996 г. № 141-р (с изменениями на 13 августа 1996 г.)
Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 13 августа 1996 г. № 135-р
Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 3 июня 1994 г. № 585-р
Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом от 4 декабря 1998 г. № 1797 - р
Указ Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. № 301
Постановление Совета Министров - Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503
Президента Российской Федерации от 7 декабря 1993 г. № 2118
Постановление Правительства Российской Федерации от 2 февраля 1996 г. № 105
Указ Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. № 337
Распоряжение мэра - Председателя Правительства Санкт-Петербурга от 29 декабря 1994 г. № 1329-р
Распоряжение мэра Санкт-Петербурга КУГИ от 16 декабря 1994 г. № 1010-р (с учетом распоряжения КУГИ от 16 апреля 1996 года № 217-
Распоряжение мэрии Санкт-Петербурга КУГИ от 18 декабря 1995 г. № 695-р
Распоряжение мэрии Санкт-Петербурга КУГИ от 15 апреля 1996 г.№211-р
Приказ Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 28 марта 1995 г. № 17
Приказ Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 18 апреля 1995 г. № 25
Приказ Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 5 мая 1995 г. № 31
Приказ Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 1 июня 1995 г. № 41
Приказ Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 9 июня 1995 г. № 44
Приказ Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 10 июля 1995 г. № 32
Утверждены Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга и Нотариальной палатой Санкт-
Приказ Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 15 января 1996 г. № 1
Приказ Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 6 марта 1996 г. № 33
Приказ Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 26 апреля 1996 г. № 69
Приказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 28 августа 1998 г. № 177
Постановление Правительства Российской Федерации от 22 июня 1994 г. № 743
Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1994 г. № 2281
Указ Президента Российской Федерации от 26 июля 1995 г. № 765
Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 2 декабря 1994 г. № 1222-р
Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом от 29 марта 1999 г. № 452 - р
Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1
Указ Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 г. № 2275
Утверждено распоряжением Госкомимущества РФ от 16 февраля 1994 г. № 353-р
Утверждена положением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве Российской Федерации от 12 мая
Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 2 ноября 1998 г. № 1689 - р
Постановление правительства Санкт-Петербурга от 10 декабря 1998 г. № 38
Государтсвенные целевые программы, влияющие
Государственная целевая программа «Жилище”
Федеральная программа «Государственные жилищные сертификаты»
Федеральная целевая программа «Свой дом»
Компетенция органов исполнительной власти
Предметами рассмотрения Комиссии являются следующие объекты недвижимости
Договора купли-продажи объектов недвижимости
1. Предмет договора
2. Плата по договору
3. Обременения земельного участка
4. Обязательства сторон
5. Заключительные положения
Подписи сторон
Договор купли-продажи (купчая) квартиры
Подписи сторон
Подписи сторон
Договора мены
Договор мены земельными участками
1. Предмет договора
2. Земельные и иные споры по обмениваемым земельным участкам
3. Обременения обмениваемых земельных участков (сервитуты и иные права третьих лиц по ним)
4. Ограничения в использовании обмениваемых земельных участков
5. Обязательства сторон
6. Заключительные положения
Подписи сторон
Договор мены жилыми помещениями
Подписи сторон
Договора дарения объектов недвижимости
1. Предмет договора
2. Земельные и иные споры по предмету договора
3. Обременения земельного участка (сервитуты и иные права третьих лиц по предмету договора)
4. Ограничения в использовании предмета договора
5. Обязательства сторон
6. Заключительные положения
Подписи сторон
Договор дарения квартиры
Подписи сторон
Договора ренты по объектам недвижимости
1. Предмет договора
2. Срок действия договора
4. Форма и размер постоянной ренты
5. Сроки выплаты постоянной ренты
7. Ответственность сторон
8. Разрешение споров
9. Дополнительные условия
10. Изменение и прекращение договора
11. Заключительные положения
12. Юридические адреса, банковские реквизиты и подписи сторон
13. Реквизиты профессионального оценщика
Договор пожизенной ренты
1. предмет договора
Срок действия договора
4. Размер пожизненной ренты
5. Сроки выплаты пожизненой ренты
6. Выкуп пожизненной ренты
7. Ответственость сторон
8. Разрешение споров
9. Дополнительные условия
11. Заключительные положения
12. Адреса, банковские реквизиты и подписи сторон
13. Реквизиты профессионального оценщика
Договор пожизненного содержания с иждивением
1. Предмет договора
2. Срок действия договора
4. Форма, размер и стоимость пожизненного
5. Сроки предоставления пожизненного содержания
6. Выкуп пожизненного содержания
7. Ответственность сторон
8. Разрешение споров
9. Дополнительные условия
10. Изменение и прекращение договора
11. Заключительные положения
12. Адреса, банковские реквизиты и подписи сторон
13. Реквизиты профессионального оценщика
Договора аренды объектов недвижимости
По настоящему Договору собственник земельной доли
Договор аренды здания (сооружения, нежилого помещения)
1. Предmet договора
Здание предоставляется Арендатору для
2. Порядок передачи здания
3. Права и обязанности сторон
4. Срок действия я договора
5. Арендная плата и порядок расчетов
6. Действие непреодолимой силы
7. Ответственность сторон и порядок
8. Расторжение договора
9. Заключительные положения
10. Юридические адреса и банковские
Подписи сторон
Образец отчета об оценке объекта недвижимости
28 120 560 (двадцать восемь миллионовсто двадцать тысяч пятьсот шестьдесят) рублей.
ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Объемно-планировочные характеристики здания
Количество лифтовых шахт 20 шахт
Основные характеристики конструктивных элементов здания
Характеристики объекта оценки
Количество лифтовых шахт 20 шахт
Основные характеристики конструктивных элементов здания
История развития ипотеки в россии