Geum.ru

Президент Российской Федерации в своих бюджетных посланиях ставит задачу ввести налог на недвижимость. Правительство должно внести в Госдуму в этом году закон

Вид материалаЗакон
Подобный материал:
Доклад Решетник В.Н. «Международный опыт массовой оценки недвижимости для целей налогообложения»

Уважаемые коллеги!


Начиная с 2004 года Президент Российской Федерации в своих бюджетных посланиях ставит задачу ввести налог на недвижимость. Правительство должно внести в Госдуму в этом году законопроект о внесении изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации в части введения налога на недвижимость: Минэкономразвития и Минфин в начале мая согласовали план реформы. По нему в III квартале этого года Минэкономразвития и Росреестр подготовят методику проведения массовой оценки недвижимости на основе ее тестирования в Кемеровской, Тверской, Калужской областях и Татарстане. До конца 2012 г. правительство должно внести в Госдуму поправки в Налоговый кодекс. Получается, налог будет введен не ранее 2013 г.»[4].

За рубежом процесс налогообложения недвижимости существует уже много лет. Позвольте поделиться с Вами информацией на эту тему.

Методика определения оценочной стоимости зарубежом базируется либо на сравнении продаж, то есть изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости (Австралия, Дания, Швеция, а также Индонезия и Япония - для земельных участков), либо капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества (некоторые кантоны Швейцарии, отдельные объекты недвижимости в Дании и Швеции), либо затратном методе, то есть расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости (Индонезия, Япония и Южная Корея - для зданий), либо на сочетании всех трех перечисленных методов (США, Канада, Нидерланды). Практика применения того или иного метода оценки зависит от степени развитости рынка тех или иных объектов недвижимости.

Так, в Южной Корее, некоторых провинциях Канады, а также для строений, для которых не существует рынка в Голландии и Швеции, используется метод стоимости воспроизведения аналогичного объекта при существующих рыночных ценах на строительство на данной территории. В некоторых кантонах Швейцарии, отдельных штатах США, Дании подобный метод применяется в качестве справочного для корректировки и сравнения с методом оценки, основанном на цене продажи объекта недвижимости.

В Австралии, подход с точки зрения доходности на единицу площади объекта, используется для оценки недвижимого имущества в добывающей промышленности. Тот же подход применяется для сельскохозяйственной недвижимости в Швейцарии, некоторых штатах США и провинциях Канады.

Годовая рентная стоимость недвижимости используется во Франции и Великобритании. Во Франции, строения, относящиеся к жилому фонду, облагаются налогом отдельно от коммерческих и промышленных объектов. При этом вся совокупность жилого фонда разбита на восемь групп, к каждой из которых применяется собственная стоимость единицы площади объекта, рассчитанная на основе годовой рентной стоимости в базовом году, увеличенная на ежегодно устанавливаемый коэффициент пересчета. Земля, на которой расположены объекты жилого фонда, разбита на двенадцать групп, при аналогичном подходе к определению стоимости единицы ее площади. Для оценки стоимости коммерческих зданий и сооружений используется либо годовая рентная стоимость в базовом году, либо текущая годовая рентная стоимость. В некоторых случаях используется стоимость продажи аналогичных объектов недвижимости. Лишь для промышленных объектов недвижимости используется метод стоимости воспроизведения аналогичного объекта.

В Великобритании оценка стоимости недвижимости для целей налогообложения с применением рыночной рентной стоимости используется лишь в отношении нежилых объектов. Для жилого фонда установлена шкала стоимости, рассчитываемой на основе рентной стоимости, и к каждой позиции данной шкалы применяются собственные ставки.

В преддверии введения поправок в налоговый кодекс, Российское общество оценщиков организовало поездку группы практикующих оценщиков в Соединенные Штаты Америки с целью ознакомления с опытом проведения массовой оценки недвижимости для целей налогообложения. В апреле этого года в составе группы мне довелось участвовать в мероприятиях, проходящих в Вашингтоне и в Чикаго.

В Соединенных штатах налогообложение недвижимого имущества является инструментом финансирования деятельности государственных учреждений, особенно школ, объектов инфраструктуры, полиции, развития парков и т.д. Поэтому сбор налогов на недвижимое имущество относится к сфере компетенции государственных органов и отличается широким разнообразием методов и ставок. Во многих штатах оценка недвижимого имущества для целей налогообложения организуется на уровне округов (районов), и ответственность за нее несет «налоговый оценщик» («асессор»). Для определения налоговой базы используются классические методы массовой оценки. Функции подготовки налогового уведомления и сбора налогов отделены от функций налогового оценщика. Прекрасным примером современной системы массовой оценки для целей налогообложения недвижимого имущества может служить система, которая может стать моделью для внедряемой в России системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости.

Система управления в штатах похожа на российскую, соответственно имеется федеральный уровень, а в целом власти разделяются на федеральном уровне и уровне штатов.

Система оценки имущества основана на уровне штатов, и законодательство штатов диктует как проводится система оценки во всех штатах. Штаты делятся на графства, а те делятся на муниципалитеты. И вот по этой линейке трех делений система массовой оценки как раз и организована.

Хотя оценка проводится на местных уровнях, на уровне графства, муниципалитета, она проводится на основе законодательства, которое применяется на уровне штата. Штаты через свои законодательные акты определяют тип стоимости, который должен использоваться. В принципе базовая стоимость – это рыночная стоимость, которая определяется всем известными терминами: заинтересованного покупателя, заинтересованного продавца. То, что объект экспонируется на рынке определенное время. Эти все понятия также входят в Американскую систему.

В некоторых случаях стоимость основывается на использовании объекта оценки и прежде всего это сельскохозяйственные земли, леснические земли. В данном случае используется унифицированный подход для их оценки.

В некоторых случаях используется так называемая административная стоимость (кадастровая или расчетная стоимость). Это, прежде всего для таких объектов, как движимое или персональное имущество: автотранспорт, оборудование и т.д. В данном случае штаты распространяют сборники коэффициентов оценки. Оценщики смотрят в эти сборники и получают результативную стоимость.

Чтобы проводить эту деятельность местные бюро оценки финансируются из местных бюджетов либо общей строкой бюджета, либо взимается специальный налог на финансирование частных бюджетов по этому виду деятельности.

У чиновников от оценки примерно одинаковый объем функций. Все специфичные функции уже отличаются в зависимости от того закона, который в штате предусмотрен и функции в нем прописаны. Массовые оценщики или чиновники, ответственные за эти действия либо назначаются либо избираются. Пропорция примерно такая, что в половине штатов назначается, а в половине штатов избирается. Избираются также как и чиновники в некоторых штатах на один срок избрания от 2 до 4 лет и потом могут переизбираться. При такой системе , возникает естественно вопрос, каким образованием и опытом должен обладать выборный или назначенный оценщик? И какими полномочиями он располагает? Занимается ли он непосредственно оценкой либо организует и контролирует эту деятельность на уровне штата?

Все зависит от штата. В некоторых штатах предусмотрено то что, прежде чем человек избирается, он должен иметь все соответствующие квалификации, а в некоторых эти требования опускаются. Есть такие юрисдикции, где всего 5000 объектов оценки, там естественно он сам выполняет всю работу. А есть такие, где около двух миллионов объектов, в таких юрисдикциях скорее администратор, нежели тот, кто реализует практические оценки.

Требования к массовому (главному) оценщику зависят от требований к тем, кто находится под ним. Все большее количество юрисдикций считают, что необходимо периодическое повышение квалификации для всех этих людей, называемых асессорами. Они выполняют функции ведения реестра штатного, и заполнения его цифрами оценки.

Решение о проведении массовой переоценки принимается либо на основе закона, где прописано, как проводить переоценку, либо, по решению суда, если имеется некая недовольная группа налогоплательщиков. Они подают общую жалобу в суд, и суд может решить на основании этой единственной жалобы, что необходимо все объекты юрисдикции подвергнуть переоценке.

После того, как решение по переоценке принято, юрисдикция, массовые оценщики принимают решение, как необходимо проводить переоценку.

Фактически существует два варианта как проводить переоценку: либо отдать ее на откуп частным компаниям. В США имеется целый ряд компаний, которые предоставляют такие услуги. Преимущество в том, что такие компании имеют квалифицированный персонал, который оперативно проводит такую работу

Если самому проводить переоценку, ему надо нанимать персонал, надо заключать долгосрочные контракты с персоналом, что не всегда выгодно. С экономичной точки зрения будет выгоднее нанять подрядчика, заплатить ему в коротком периоде времени некоторую оговоренную сумму – это в итоге выйдет дешевле, чем все время содержать с зарплатой внутренний персонал. Во-вторых, такое еще соображение, если есть недовольные налогоплательщики, то вся ответственность лежит на массовом чиновнике штата, а если это эту работу проводил подрядчик, то к нему все претензии. Цена такого контракта где-то 30 дол. за объект. Зависит все от юрисдикции, от проекта.

Раз принято решение о проекте переоценки, то он подразделяется на различные фазы. Первая фаза – это фаза планирования или роспись проекта. Дальше – сбор данных. Сбор данных – это сбор как общих, так и частных данных, относящихся к конкретному объекту. И как только данные собраны, все сводится в электронную карточку объекта, где размещается фотография самого объекта, история его продаж, цены, по которым объект продавался. Там же делают некие эскизы, основание объекта оценки на уровне фундамента. Это не только для объектов оценки жилищных, но также и для коммерческих объектов. Это все очень помогает, потому что как удается в системе технической инвентаризации отслеживать изменения, переделки здания и т.д. Далее начинается процесс создания модели оценки

Модель может быть основана на всех трех подходах и может быть основана на затратном, сравнительном подходе. Это будет три разных модели. если объекты жилой недвижимости, или оценщик не уверен какую модель массовой оценки использовать: либо затратный, либо сравнительный, он использует обе модели и смотрит результат, которой является наиболее подходящим. Это решение не прописано где-то в документе, сам оценщик решает какую модель наиболее уместно использовать в данном случае.

Из трех результатов, из трех моделей выбирается наиболее уместный результат. И он уже подлежит рассылке собственникам имущества, и подлежит апелляции ими при необходимости.

После того как массовая оценка проведена, бюджеты на уровне юрисдикций массовой оценки составлены, Дальше следуют функции выдачи счетов налогоплательщикам. Налоговое уведомление (налоговый счет) содержит описание базы налогообложения и информацию о ставке налога. Соответственно, в этом случае возможна подача апелляции по поводу содержания налогового счета, которая может относиться как к налоговой базе, так и величине налога. На практике поводы для подачи апелляций довольно ограничены: это возможно в тех случаях, когда объект недвижимости был неверно охарактеризован по типу, размеру или месторасположению; также возможны случаи математических ошибок в вычислениях. Поскольку используемая для массовой оценки недвижимости методология является утвержденной, проверенной и открытой для населения, апелляции редко затрагивают саму методологию или результаты, обусловленные ее применением.

Апелляции направляются в независимый Апелляционный совет, состоящий из штатных сотрудников. Если решение совета неприемлемо для стороны, подавшей апелляцию, единственной возможностью является подача апелляции в суд. Однако это происходит весьма редко. В любом случае, подача апелляции ни при каких условиях не является основанием для отсрочки выплаты налогов. Более того, невыплата налогов в соответствующие сроки ведет к аннулированию апелляции.

Поскольку это налог на имущество, то он, так или иначе связан с самим объектом имущества, даже если собственник этого имущества не платит счет, выставленный за налог. Имеются все законодательные права, чтобы обязать его к этому. Это функция органов правопорядка. Как же гарантировать, что люди заплатят налоги? Существуют штрафы, пеня. Какие еще есть рычаги у государства, чтобы заставить платить? Как правило, за это не сажают, но если Вы только не обманули кого-то.

Если вы не уплатили налог, появляется некая запись, обременение, что за данную собственность налог не оплачен. И какой-нибудь предприниматель, или бизнес может заплатить этот налог. Т.е. если кто-то за Вас начинает платить, и Вы ему не компенсируете в срок, то он имеет право забрать эту собственность себе. Фактически право государства собирать налоги, оно выше всех прав на владение этой собственностью. Люди поэтому так хорошо платят этот налог, т.к. понимают, что если они не будут его платить – они лишатся этого объекта. Это лучший способ заставить людей платить.


Вот, пожалуй, все, чем я хотела с Вами поделиться.

Спасибо за внимание!