Оглавление

Введение

1        Понятие аннуитета и основные положения методики его оценки        3

2        Определение стоимости аннуитетов постнумерандо и пренумерандо        6

3        Практическое применение оценки аннуитетов        8

Заключение        11

Список литературы        12

Введение

Стоимость любых активов нуждается в фундаментальности своего обоснования. Как известно, процесс определения стоимости заключается в комплексном рассмотрении объекта с использованием трех подходов: затратного, доходного и сравнительного.

Вплоть до последнего времени "королем подходов" являлся сравнительный подход, представляющий приведение цен предложения на продажу объектов-аналогов к цене предложения на продажу конкретного предмета ипотеки. Для приведения цены предложения к "стоимостному виду" формально использовалась "скидка на уторговывание".

Основной фактор, искажающий фундаментальность стоимости при ее оценке затратным подходом, - прибыль предпринимателя, которая служит параметром банальной "подгонки" стоимости затрат на создание объекта к имеющим место в данное время и в данном месте ценам предложения.

Поэтому все большее значение по фундаментальности подхода к оценке имеет применение доходного подхода.

1 Понятие аннуитета и основные положения методики его оценки

Аннуитет (от лат. annuitas - ежегодный платеж):

1) один из видов срочного государственного займа, по которому ежегодно выплачиваются проценты и погашается часть суммы;

2) равные друг другу денежные платежи, выплачиваемые через определенные промежутки времени в счет погашения полученного кредита, займа и процентов по нему; рента.

При оценке инвестиционных проектов учитываются стоимость денежных потоков и фактор времени, основой которого является концепция изменения стоимости денежных потоков во времени. Оценка стоимости денежных потоков во времени даст возможность учитывать влияние инфляции, риска, неопределенности и других факторов, возникающих в перспективе.

Действие денежных потоков идет по двум направлениям. Вначале денежный поток направляют в инвестиции (отрицательный денежный поток), а далее эти средства возвращаются с приростом (положительный денежный поток). Насколько время создания отрицательного и положительного денежных потоков различно по теории обесценивания денежных средств, настолько стоимость возвратных денежных средств бывает ниже, чем стоимость денежных средств, вложенных в инвестиции. Для учета этих потерь в процессе оценки и приведения к сопоставимости денежных потоков, созданных в различных периодах, используется коэффициент дисконтирования. Коэффициент дисконтирования можно определить двумя методами: на основе изучения рынка капитала, с учетом уровня рентабельности по вложенным средствам без рисков на рынок капитала и уровня рисков инвестиций, вложенных в аналогичный объект к оценочному инвестиционному проекту; на основе информации о купле-продаже товаров и услуг, т.е. информации о стоимости объектов, являющихся предметами купли-продажи на рынке имущества, и прибыли, полученной от них.

Коэффициент дисконтирования называют также коэффициентом приведения будущих доходов к их современной величине дисконтирующим множителем. Этот коэффициент всегда меньше единицы. Учет этого коэффициента в практике обязателен, его игнорирование обычно приводит к серьезным потерям капитала.

Метод дисконтирования денежных потоков по сложности сравнения с методом капитализации дает возможность оценки имущества недвижимости с высоким уровнем точности. При оценке объекта инвестиционных проектов методом дисконтирования проводится дисконтирование только денежных потоков, а не потоков денежной прибыли, ибо денежный поток по сравнению с потоком денежной прибыли наиболее стабильный; понятие "денежный поток" включает в себя поступление денежных средств и их использование; денежный поток отражает результаты деятельности не только владельца объекта инвестиционного проекта, а также его партнеров.

Специалисты считают целесообразным использовать метод дисконтирования денежных потоков в следующих случаях: будущий денежный поток; расхождение будущего денежного потока с текущими потоками; поток доходов и поток затрат имеют сезонный характер; объект оценочного инвестиционного проекта является большим коммерческим многоотраслевым объектом; во время оценки нового инвестиционного проекта.

Специалист-оценщик, использующий метод дисконтирования денежных потоков, в первую очередь должен собрать информацию о денежных потоках на прогнозируемые периоды, степени риска и нормах дисконтирования. Для прогнозирования денежных потоков, в том числе реверсии, оценщик должен проанализировать информацию о доходе, полученном от объекта инвестиционного проекта, и затратах по предыдущим годам; полное представление об объекте инвестиционного проекта и тенденциях происходящих изменений, затем прогнозировать объем доходов, получаемых от объекта инвестиционного проекта, и сумм затрат.

При оценке объекта инвестиционного проекта рассчитываются