Как следует квалифицировать договор, по условиям которого одна организация финансирует строительство жилого дома и приобретает права на результат инвестиционной деятельности в виде квартиры, а вторая организация принимает обязательство осуществить строительство жилого дома и передать инвестору права на результат инвестиционной деятельности?

Ответ: Учитывая сложившуюся арбитражную практику, в случае если по договору одна организация финансирует строительство жилого дома и приобретает права на результат инвестиционной деятельности в виде квартиры, а вторая организация принимает обязательство осуществить строительство жилого дома и передать инвестору права на результат инвестиционной деятельности, такой договор может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Обоснование: Пунктом 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

На основании п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 30 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Как определяет п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в силу указания п. 2 ст. 558 ГК РФ, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ) отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

По материалам дела, рассмотренного ФАС Поволжского округа в Постановлении от 12.07.2011 N А49-6834/2010, сторонами был подписан инвестиционный договор, предметом которого являлось инвестирование инвестором строительства группы жилых домов в порядке и размере, установленных договором. Группа домов должна была состоять из нескольких жилых домов. На инвестирование каждого из них стороны должны были составить дополнительное соглашение, которым устанавливают распределение площадей и сроки ввода объекта в эксплуатацию. Стороны определили, что договор заключается в соответствии с Законом N 39-ФЗ.

Суд первой инстанции, признавая оспариваемый договор незаключенным, исходил из несогласования сторонами договора существенных условий, предусмотренных законодательством об инвестировании, дополнительно указав, что договор не содержит срока выполнения работ, носит смешанный характер и содержит в том числе положения, связанные с подрядными отношениями.

Апелляционный суд, рассматривая дело, пришел к выводу, что стороны согласовали существенные условия инвестиционного договора, а именно: объект инвестирования, стоимость объекта инвестиций, размер вклада инвестора, срок, порядок и способ его внесения, срок и порядок передачи доли инвестору, в том числе и срок завершения строительства.

Таким образом, ФАС Поволжского округа указал, что судебными инстанциями сделаны противоположные выводы по одним и тем же обстоятельствам, при этом фактически оценка давалась договору на предмет соблюдения сторонами при его заключении положений законодательства об инвестиционной деятельности.

В то же время при рассмотрении исковых требований, давая оценку оспариваемому договору на предмет соответствия его предмета законодательству об инвестиционной деятельности, по мнению ФАС Поволжского округа, судебными инстанциями не учтено следующее.

При рассмотрении настоящего дела, в рамках которого ставится вопрос о заключенности инвестиционного договора, основополагающим является установление правовой природы оспариваемого договора, от которого зависит правильность надлежащей квалификации договора и, соответственно, установление согласования сторонами существенных условий договора. При этом установление согласования сторонами существенных условий договора необходимо производить в соответствии с правилами гл. 30 "Купля-продажа", 37 "Подряд", 55 "Простое товарищество" ГК РФ.

Определяя правовую природу оспариваемого договора, суду необходимо учитывать, что, в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила гл. 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 "Строительный подряд" гл. 37 ГК РФ.

В случае когда по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, данный договор следует квалифицировать как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

В случаях, когда из условий договора следует, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т. д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Пленум ВАС РФ в п. 4 Постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" также разъяснил, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 "Купля-продажа", 37 "Подряд", 55 "Простое товарищество" ГК РФ.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 Закона N 39-ФЗ) не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Таким образом, договор, согласно которому одна сторона договора осуществляет финансирование строительства жилого дома и приобретает право на результат строительства в виде квартиры, а другая сторона осуществляет строительство и обязуется передать право на результат инвестиционной деятельности, может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

О. С.Дубасова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

22.09.2011