Между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Одновременно с этим договором стороны заключили договор аренды указанного имущества, по условиям которого продавец начинает пользоваться имуществом в качестве арендатора с даты заключения договора купли-продажи и подписания акта на куплю-продажу, но до регистрации перехода права собственности. Вправе ли покупатель требовать от продавца платы за пользование имуществом по указанному договору?

Ответ: С учетом разъяснений, данных Пленумом ВАС РФ в Постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", покупатель вправе требовать от продавца уплаты арендной платы по договору аренды, согласно которому продавец выступает арендатором с даты заключения договора купли-продажи и подписания акта на куплю-продажу, несмотря на то что государственная регистрация перехода права собственности на имущество к покупателю не произведена.

Обоснование: В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Поскольку на момент передачи имущества продавцом покупателю покупатель не являлся его собственником, логично предположить, что он не вправе требовать платы за пользование имуществом от продавца, так как не является лицом, уполномоченным сдавать его в аренду.

Однако с учетом разъяснений, данных в абз. 4 п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Таким образом, взимание покупателем с продавца арендной платы за пользование имуществом, отчуждаемым по договору купли-продажи, с даты заключения указанного договора купли-продажи и подписания акта на куплю-продажу, но до регистрации перехода права собственности, не противоречит действующему законодательству.

Указанный вывод подтверждается судебной практикой (см., например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.01.2014 по делу N А27-4844/2013).

Т. Ю.Сковородова

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

18.03.2014