В 1995 г. физическое лицо приватизировало квартиру. Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру получено только в 2008 г. Нужно ли уплачивать налог на доходы физических лиц при продаже квартиры в 2011 г.?

Ответ: Если в 1995 г. физическое лицо приватизировало квартиру, а свидетельство о государственной регистрации права на квартиру получено только в 2008 г., то в рассматриваемой ситуации право собственности на квартиру возникает с момента регистрации договора о приватизации в исполнительном органе местного Совета народных депутатов (ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации)). Доходы от продажи квартиры освобождаются от обложения НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ.

Обоснование: Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

На основании п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей. Закон N 122-ФЗ вступил в силу 31 января 1998 г. (ст. 33 Закона N 122-ФЗ).

Приватизация жилых помещений - это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений (ст. 1 Закона о приватизации).

Статьями 6 и 7 Закона о приватизации установлено, что передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений, органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов (ст. 7 Закона о приватизации).

Таким образом, срок владения квартирой, оформленной в собственность по правилам приватизации до вступления в силу Закона N 122-ФЗ (до 31 января 1998 г.), исчисляется с даты оформления договора о приватизации (п. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ, ст. 7 Закона о приватизации).

Как видим, не всегда срок владения имуществом исчисляется с даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В качестве примера можно привести приобретение права собственности на квартиру, приобретенную членом ЖСК на паях. Если гражданин выплатил пай за квартиру, то на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на указанное имущество. Следовательно, три года начинают исчисляться с даты выплаты пая, а не с даты государственной регистрации (Письмо УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 N 20-14/4/026727).

В другом Письме УФНС России по г. Москве от 20.04.2011 N 20-14/4/038884 рассматривается вопрос получения квартиры в наследство. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Федеральным законом от 15.05.2001 N 54-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в ст. 7 Закона о приватизации внесены изменения, вступившие в силу с 31 мая 2001 г., согласно которым право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Следовательно, если квартира приватизирована позже 31 мая 2001 г., то трехлетний срок владения имуществом будет исчисляться с даты внесения в реестр прав в соответствии с Законом N 122-ФЗ. При приватизации квартиры до этого срока право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов.

В. И.Суколенова

ЗАО "Сплайн-Центр"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

30.09.2011