Организации на праве аренды принадлежит земельный участок из земель, находящихся в муниципальной собственности, предназначенный для жилищного строительства. Включается ли в период неиспользования земельного участка, который учитывается для целей прекращения аренды земельного участка арендодателем, время, потраченное организацией на выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации для строительства?

Ответ: В период неиспользования организацией-арендатором земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и предназначенного для жилищного строительства, который учитывается арендодателем для целей прекращения аренды земельного участка, время, потраченное организацией на выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации для строительства, не включается.

Обоснование: В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ лица, которым предоставлен земельный участок, обязаны своевременно приступать к его использованию.

На основании п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Учитывая данную норму, можно сделать вывод, что время, потраченное на выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации для строительства, считается временем, необходимым для освоения земельного участка, предназначенного для жилищного строительства.

Правомерность подобных выводов подтверждает и судебная практика.

В Постановлении от 20.07.2011 N КГ-А40/6796-11 ФАС Московского округа пришел к выводу, что в трехлетний срок неиспользования земельного участка, который предоставляет арендатору право требовать расторжения договора аренды, не включается следующее время:

1) время, потраченное на необходимое освоение земельного участка. То есть в данном случае это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство;

2) время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Как отметил суд, ответчиком предпринимались и предпринимаются действия, время на проведение которых не включается в трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставляющий арендодателю право требовать расторжения договора, а именно: ответчиком проведены инженерные изыскания, получена исходно-разрешительная документация, получен акт разрешенного использования, получен градостроительный план земельного участка, проведены работы по архитектурно-строительному проектированию, документы сданы на согласование.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

05.10.2011