Вправе ли стороны договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для жилищного строительства, в случае если аукцион по продаже права на заключение такого договора был признан не состоявшимся по причине того, что организация является единственным участником аукциона, по соглашению между собой установить размер арендной платы ниже, чем в извещении о проведении аукциона была определена начальная цена предмета аукциона?

Ответ: Стороны договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для жилищного строительства, в случае если аукцион по продаже права на заключение такого договора был признан не состоявшимся по причине того, что организация является единственным участником аукциона, не вправе по соглашению между собой установить размер арендной платы ниже, чем в извещении о проведении аукциона была определена начальная цена предмета аукциона.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства урегулирован ст. 38.1 Земельного кодекса РФ.

На основании п. 1 ст. 38.1 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Как указано в пп. 5 п. 10 ст. 38.1 ЗК РФ, извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы).

В силу пп. 1 п. 26 ст. 38.1 ЗК РФ аукцион признается не состоявшимся в случае, если в аукционе участвовали менее двух участников.

В соответствии с п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ, в случае если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в пп. 1 п. 26 данной статьи, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Как следует из изложенных норм, участники аукциона, проводимого в соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ, не вправе отказываться от условий, определенных продавцом. В частности, даже единственный участник аукциона не вправе заключать договор аренды выставленного на аукцион земельного участка по цене меньшей, чем в извещении о проведении аукциона была определена начальная цена предмета аукциона, поскольку соответствующий уполномоченный орган обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона и данная норма сформулирована императивно.

В Постановлении ФАС Уральского округа от 05.08.2011 N Ф09-4600/11 указано, что участники аукциона не вправе отказываться от условий, определенных продавцом, или предлагать свои условия. Указанные лица могут участвовать в торгах на предложенных условиях либо не принимать в них участие. Данный вывод суда фактически подтверждает указанное выше.

Второй арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 04.05.2010 N А28-11928/2009-333/35 указывает, что действующим законодательством установлены порядок и процедура заключения договора по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка как с лицом, признанным победившим в аукционе, так и с лицом, которое признано единственным участником аукциона и с которым договор подлежит заключению в порядке, предусмотренном п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ, который не предполагает возможности изменения (изложения в другой редакции или уточнения, влекущего возможность изменения) условий аукциона, изначально объявленных при проведении аукциона, и, как следствие, изменения существенных условий договора аренды земельного участка, в том числе и условия о размере подлежащей уплате арендной платы.

Право на изменение условий аукциона законодатель предусмотрел только в том случае, когда объявлен повторный аукцион (п. 28 ст. 38.1 ЗК РФ).

Следовательно, в иных случаях, в том числе и при заключении договора аренды с единственным участником аукциона, когда аукцион не состоялся, условия аукциона изменены быть не могут.

По данному вопросу также см. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 N 07АП-2382/09 по делу N А27-13469/2008-7.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

06.10.2011