Аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства признан несостоявшимся по причине того, что в нем участвовала только одна организация. Вправе ли соответствующий орган местного самоуправления и данная организация сразу заключить договор аренды земельного участка или же изначально необходимо заключить договор, по которому предмет аукциона выкупается по начальной цене (договор купли-продажи права на заключение договора аренды)?

Ответ: Учитывая неоднозначную судебную практику, в случае возникновения спора позицию о том, что соответствующий орган местного самоуправления и организация - единственный участник аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, признанного не состоявшимся по причине участия в аукционе менее двух участников, вправе сразу заключить договор аренды земельного участка организации, предстоит доказывать в суде.

Обоснование: На основании п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.

В силу п. 2 ст. 38.2 ЗК РФ аукцион проводится в соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ с учетом положений ст. 38.2 ЗК РФ.

Статья 38.1 ЗК РФ регулирует порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства.

Следовательно, ЗК РФ предусмотрено, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится по правилам, предусмотренным для аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением конкретных особенностей, установленных ст. 38.2 ЗК РФ.

Пунктом 7 ст. 38.2 ЗК РФ установлено, что победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения.

В силу пп. 1 п. 26 ст. 38.1 ЗК РФ аукцион признается не состоявшимся в случае, если в аукционе участвовали менее двух участников.

В соответствии с п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ, в случае если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в пп. 1 п. 26 данной статьи, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Исходя из изложенных норм не до конца ясно, как именно п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ может быть применен в отношении признанного несостоявшимся аукциона, проводимого в соответствии со ст. 38.2 ЗК РФ.

Как разъяснено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.06.2008 N 3351/08, в случае признания аукциона не состоявшимся по причине участия в нем менее двух участников единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня его проведения вправе заключить договор купли-продажи выставленного на аукцион земельного участка или договор его аренды, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона. Если договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона не был заключен, его организатор вправе объявить о проведении повторного аукциона (п. п. 27, 28 ст. 38.1 ЗК РФ).

Президиум ВАС РФ указал, что по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства (т. е. аукциона, проводимого в соответствии со ст. 38.2 ЗК РФ) с его победителем заключается договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора. В случае же признания аукциона не состоявшимся по причине участия в нем менее двух участников договор аренды может быть заключен с единственным участником аукциона.

Однако нижестоящие арбитражные суды в более поздних постановлениях приходят к другим выводам.

Так, ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 02.07.2010 N А28-11928/2009 отклонил довод о том, что в соответствии с п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ с организацией, как с единственным участником аукциона, должны были заключить договор аренды земельного участка, а не договор купли-продажи права на заключение договора аренды. Суд отметил, что п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ применяется к аукциону, проводимому в порядке ст. 38.2 ЗК РФ, с учетом особенностей таких аукционов в части предмета торгов, каковым является право на заключение договора аренды. Торги были признаны несостоявшимися, поэтому организация, как единственный участник, приобрела право на выкуп предмета аукциона по начальной цене.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 23.07.2009 N А46-22195/2008 не принял доводы о том, что положения ст. ст. 38.1, 38.2 ЗК РФ не предусматривают возможности заключения договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка при признании аукциона несостоявшимся.

Суд рассмотрел доводы о том, что из ст. 38.2 ЗК РФ следует: заключение договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка, предоставляемого для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, без проведения аукциона невозможно и только победитель аукциона (а не единственный участник) имеет право на заключение подобного договора, а также о том, что если предположить, что у организации, как единственного участника аукциона, возникло бы право на заключение договора, то в соответствии с п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ организация была бы вправе заключить только договор аренды выставленных на аукцион земельных участков и только по начальной цене арендной платы, но никак не договор купли-продажи права на заключение договора аренды.

При этом суд отметил следующее.

Под начальной ценой аукциона в контексте ст. 38.1 ЗК РФ понимается начальный размер арендной платы (пп. 5 п. 10 ст. 38.1 ЗК РФ).

Поскольку ст. 38.2 ЗК РФ в числе особенностей, предусмотренных в ней, не содержит иных последствий признания аукциона несостоявшимся по причине участия в нем менее двух участников, применяются положения п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ.

Особенность, установленная в ст. 38.2 ЗК РФ, заключается лишь в том, что начальный размер арендной платы не имеет значения начальной цены аукциона (поскольку начальной ценой предмета аукциона в ст. 38.2 является начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (пп. 3 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ)).

Таким образом, в случае признания аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства не состоявшимся по причине участия в нем менее двух участников с единственным участником заключается договор аренды земельного участка по начальному размеру арендной платы.

Соответственно, с единственным участником аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства вместо договора аренды земельного участка не может быть заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка.

В то же время суд отметил: то обстоятельство, что в ст. ст. 38.1, 38.2 ЗК РФ отсутствует указание на право сторон помимо договора аренды заключить еще и договор купли-продажи права, не означает, что такой договор не может быть заключен. Императивной нормы, исключающей возможность заключения такого договора, в ст. ст. 38.1, 38.2 ЗК РФ не содержится.

Как установил суд из материалов дела, предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. В извещении о проведении аукциона, протоколе о результатах аукциона указана цена права на заключение договора аренды. В договоре купли-продажи права стороны путем свободного волеизъявления согласовали цену за продаваемое право в таком же размере.

Как указал суд, продажа единственному участнику аукциона права на заключение договора аренды земельных участков, принадлежащих муниципальному образованию на праве собственности, соответствует положениям ст. ст. 38.1, 38.2 ЗК РФ и основным принципам земельного законодательства (ст. 1 ЗК РФ), а также ст. 209 ГК РФ. При таких обстоятельствах суд посчитал, что отсутствуют основания для признания оспариваемого договора недействительным в силу ст. 168 ГК РФ.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

06.10.2011