Нормативным правовым актом, действующим на территории муниципального образования, предусмотрены ставки аренды на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, исходя из их разрешенного использования. Вправе ли организация - арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и расположенного на территории муниципального образования, и соответствующий орган местного самоуправления в договоре аренды установить размер арендной платы, отличный от предусмотренного для такого участка в соответствии с указанным нормативным правовым актом?

Ответ: Организация - арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и расположенного на территории муниципального образования, и соответствующий орган местного самоуправления в договоре аренды не вправе установить размер арендной платы, отличный от размера арендной платы, предусмотренного для такого участка нормативным правовым актом, действующим на территории муниципального образования, которым предусмотрены ставки аренды на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, исходя из их разрешенного использования.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

На основании п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как указано в п. 3 ст. 65 ЗК РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 02.02.2010 N 12404/09 закрепил, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Содержащееся в данном Постановлении Президиума ВАС РФ, как в нем отмечено, толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Исходя из позиции Президиума ВАС РФ организация - арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и расположенного на территории муниципального образования, и соответствующий орган местного самоуправления в договоре аренды установить размер арендной платы, отличный от предусмотренного для такого участка в соответствии с указанным нормативным правовым актом, не вправе.

Судебная практика применяет закрепленный Президиумом ВАС РФ подход (см., например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16.05.2011 N А31-6733/2010, ФАС Поволжского округа от 17.08.2011 N А55-18615/2010).

Как отмечено в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 08.07.2011 N А53-12493/2010, размер арендной платы при аренде государственных и муниципальных земельных участков является регулируемой ценой. Поэтому стороны (независимо от наличия договорных отношений либо самостоятельного определения в договоре условия о размере платы за пользование земельным участком, относящимся к публичной собственности) обязаны руководствоваться нормативно предписанным размером арендной платы за такие земельные участки с даты вступления нормативного акта, установившего соответствующий размер этой платы.

Следовательно, при определении размера задолженности общества за использование земельного участка, находящегося в публичной собственности, суды должны исходить не из сформированной (отраженной в договоре аренды) воли сторон (в части согласования размера арендной платы), а руководствоваться нормативно установленными предписаниями, действовавшими в период пользования арендатором таким земельным участком. Соответствующие предписания (нормативные акты) применяются императивно (в силу закона) независимо от воли сторон (департамента и общества), выраженной в тексте договора аренды.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

06.10.2011