Организация является арендатором земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и расположенного на территории муниципального образования. Указанная в договоре ставка арендной платы соответствует нормативному правовому акту, действующему на территории муниципального образования, предусматривающему ставки арендной платы на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, исходя из вида их разрешенного использования. В указанный нормативный правовой акт внесены изменения, из которых следует, что в отношении земельного участка, арендуемого организацией, повышается арендная плата. Должны ли стороны вносить изменения в заключенный между ними договор?

Ответ: В случае когда в нормативный правовой акт, действующий на территории муниципального образования, предусматривающий ставки арендной платы на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, вносятся изменения, из которых следует, что в отношении некоторых земельных участков повышается арендная плата, организация, являющаяся арендатором такого земельного участка, и арендодатель, согласно сложившейся судебной практике, не обязаны вносить изменения в заключенный между ними договор аренды.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

На основании п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как указано в п. 3 ст. 65 ЗК РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Как указано в п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 02.02.2010 N 12404/09 разъяснил, что согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

На это указано в судебных актах нижестоящих судов, например Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 16.05.2011 N А31-6733/2010, ФАС Поволжского округа от 19.07.2011 N А55-22672/2010 и от 23.06.2011 N А55-16256/2010.

Если анализировать указанную позицию Президиума ВАС РФ, можно сделать вывод, что, если в указанный нормативный правовой акт внесены изменения, из которых следует, что в отношении земельного участка, арендуемого организацией, повышается арендная плата, арендная плата считается повышенной вне зависимости от того, внесены изменения в договор аренды или нет.

При этом именно обязанности вносить изменения в договор в связи с этим не установлено. Объясняется это тем, что гражданское право исходит из диспозитивного начала, а в п. 1 ст. 450 ГК РФ прямо предусмотрено, что изменение договора производится по соглашению сторон, т. е. при условии достижения сторонами согласия на внесение конкретных изменений в договор.

ФАС Московского округа в Постановлении от 22.08.2011 N КГ-А41/8976-11 подтвердил, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом найма должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором, при этом внесения соответствующих изменений в договор аренды не требуется.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

06.10.2011