Между организацией и банком с целью обеспечения кредитного обязательства был заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки), предметом которого в соответствии с условиями являлось нежилое здание. Во время действия указанного договора часть здания была перестроена, вследствие этого залогодержатель обратился в суд с требованием о признании договора недействительным, так как изначально предметом договора являлось совершенно другое здание

Является ли данный договор о залоге недействительным?

Ответ: Договор о залоге недвижимого имущества (ипотеки), заключенный между организацией и банком с целью обеспечения кредитного обязательства, во время действия которого часть здания была перестроена, не является недействительным. В силу смысла положений пп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ и Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" (далее - Информационное письмо N 90) изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога и не приводит к ничтожности договора об ипотеке.

Обоснование: На основании п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В силу п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Так как в указанной ситуации предметом договора об ипотеке является нежилое здание, следовательно, к ней нужно применять нормы Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ).

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в том числе в случае гибели заложенной вещи или прекращения обеспеченного залогом обязательства, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ.

Как указано в ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Но в данном случае сторонам следует руководствоваться следующим: Президиум ВАС РФ в п. 1 Информационного письма N 90 установил, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

Следовательно, тот факт, что залогодателем была произведена определенная перепланировка предмета залога, не означает прекращение существования предмета залога и создание нового объекта, вследствие чего договор ипотеки можно было бы считать прекращенным.

Аналогичная точка зрения содержится и в судебной практике. Так, в Определении ВАС РФ от 27.05.2011 N ВАС-6228/11 указано: тот факт, что спорное помещение было подвергнуто реконструкции, не привел к ничтожности договора залога, так как изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога. Такая же позиция отражена и в Постановлении ФАС Уральского округа от 14.03.2011 N Ф09-996/11-С6 по делу N А34-2298/2010, в котором суд постановил, что изменение технических характеристик заложенного имущества в результате произведенной реконструкции не означает гибели заложенной вещи по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ и что ипотека, установленная на объекты недвижимости, подвергшиеся реконструкции, сохранилась в отношении реконструированного объекта.

Т. Ю.Сергеева

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

10.10.2011