Между российскими организациями заключен договор аренды недвижимого имущества. По истечении срока аренды стороны договора аренды возобновили (пролонгировали) действие указанного договора на неопределенный срок. Вправе ли в указанном случае арендодатель расторгнуть названный договор по своей инициативе в случае нарушения условий договора со стороны арендатора?

Ответ: Арендодатель вправе заявить в арбитражный суд иск о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в случае нарушений условий такого договора со стороны арендатора по правилам ст. 619 и п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

Обоснование: Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Из содержания п. 2 ст. 610 ГК РФ следует, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Президиум ВАС РФ в п. 32 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" сделал вывод, что при заключении в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Таким образом, при возобновлении (пролонгации) договора аренды его стороны вправе предусмотреть, что новый договор аренды заключается на неопределенный срок.

Необходимо отметить, что абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ предусмотрено: в случае если договор аренды является бессрочным, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Исходя из буквального толкования указанной нормы права следует, что арендодатель вправе в любое время отказаться от исполнения договора аренды, при этом арендодатель не обязан обосновывать причины такого отказа.

Следовательно, арендодатель вправе отказаться от договора аренды по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ как в случае наличия нарушений условий договора со стороны арендатора, так и при отсутствии таковых.

В то же время ст. 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, ст. 619 ГК РФ предусмотрены основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя только в случае нарушения условий договора аренды арендатором.

Как указал Президиум ВАС РФ в п. 5 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ.

Аналогичный вывод изложен в Постановлениях ФАС Уральского округа от 24.01.2008 N Ф09-10640/07-С6 по делу N А76-1087/2007 и ФАС Северо-Западного округа от 24.05.2011 по делу N А56-9143/2010.

При этом ФАС Центрального округа в Постановлении от 13.02.2009 по делу N А64-1840/08-6 указал, что согласно разъяснениям Президиума ВАС РФ, изложенным в п. 5 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, факт заключения (возобновления) договора аренды на неопределенный срок не свидетельствует о возможности его прекращения только по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ, и не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором в порядке, предусмотренном ст. 619 и п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

17.10.2011