Организации на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные на первом этаже многоэтажного жилого дома и имеющие обособленный вход. В процессе эксплуатации нежилых помещений организация фактически не пользуется лифтом и мусоропроводом и, более того, не имеет доступа ни к лифту, ни к мусоропроводу. Обязана ли организация в указанном случае оплачивать содержание лифта и мусоропровода?

Ответ: Организация, которой на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные на первом этаже многоэтажного жилого дома и имеющие обособленный вход, обязана нести расходы по содержанию общего имущества собственников в многоквартирном жилом доме, в том числе лифта и мусоропровода, несмотря на то, что не имеет доступа к лифту и мусоропроводу.

Обоснование: Пунктом 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Аналогичное положение закреплено пп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, согласно которому в состав общего имущества включаются в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, положениями п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ прямо установлено, что лифты и мусоропроводы являются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

При этом ч. 1 и 2 ст. 39 ЖК РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В п. 28 вышеназванных Правил также определено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.

Статьей 210 Гражданского кодекса РФ установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Из изложенного следует, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы по содержанию общего имущества, в том числе лифтов и мусоропроводов, в многоквартирном доме в размере, пропорциональном размеру площади помещения, принадлежащего собственнику.

В то же время необходимо отметить, что положения ЖК РФ и ГК РФ не содержат каких-либо исключений для собственников помещения, расположенных на первых этажах многоквартирных домов и/или имеющих обособленные входы.

Таким образом, можно сделать вывод, что организация, которой на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные на первом этаже многоэтажного жилого дома и имеющие обособленный вход, несмотря на это, обязана нести расходы по содержанию общего имущества собственников в многоквартирном жилом доме, в том числе лифта и мусоропровода.

К аналогичному выводу пришел Первый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 21.01.2011 по делу N А38-37/2010, указав, что фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений не является основанием для освобождения его от участия в таких расходах. Действующее законодательство не устанавливает взаимосвязь личного пользования собственником общего имущества многоквартирного дома отдельно взятыми объектами общего имущества и обязанностью несения бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.

В то же время Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 26.10.2007 по делу N А56-1117/2007 пришел к выводу, что ответчик не использует межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, поскольку занимаемые им нежилые помещения имеют отдельно оборудованные выходы, лестницы, коридоры, которые обслуживают исключительно помещение ответчика, а потому у него не возникает и обязанность по оплате их содержания.

Необходимо отметить, что названное Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда было отменено Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 15.02.2008 по делу N А56-1117/2007.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

17.10.2011