Является ли основанием прекращения договора аренды факт заключения между сторонами договора аренды договора купли-продажи объекта аренды?
Ответ: Заключение между сторонами договора аренды договора купли-продажи объекта аренды является основанием для прекращения договора аренды.
Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Пунктом 1 ст. 624 ГК РФ указано: в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Таким образом, действующим законодательством допускается продажа объекта аренды при условии, что в договоре аренды предусмотрен переход права собственности на объект аренды от арендодателя к арендатору.
Вместе с тем необходимо отметить, что положения ГК РФ не устанавливают запрета на продажу арендодателем объекта аренды арендатору и в случае, если условиями договора аренды такой переход права собственности не предусмотрен.
В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Главой 26 ГК РФ установлены основания прекращения обязательств, и такое основание, как смена собственника арендуемого имущества, в числе оснований прекращения обязательств не предусмотрено.
Пунктом 1 ст. 617 ГК РФ определено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Следовательно, продажа объекта аренды исходя из буквального толкования норм права не является основанием для прекращения договора аренды.
Однако согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Следовательно, после продажи объекта аренды прежний арендодатель утрачивает право на сдачу объекта аренды в аренду.
Как указал ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 15.09.2006 по делу N А43-11563/2003-17-366, заключение сторонами договора аренды договора купли-продажи в отношении объекта договора аренды прекращает договор аренды.
К схожему выводу пришел ФАС Московского округа в Постановлении от 24.03.2011 N КГ-А40/1962-11 по делу N А40-70298\10-135-265, указав, что с момента заключения между арендодателем и арендатором в отношении арендованного недвижимого имущества договора купли-продажи обязательства из договора аренды, включая обязательство по внесению арендной платы, прекращаются.
Заключив договор купли-продажи арендованного имущества, стороны одновременно прекратили обязательства по договору аренды (п. 1 ст. 407 ГК РФ), в результате изменились основания владения и пользования земельным участком, ранее таким основанием владения земельным участком являлся договор аренды, затем - договор купли-продажи.
Пунктом 1 ст. 414 ГК РФ определено, что обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).
ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 28.08.2007 по делу N А21-6909/2006 сделал вывод, что, поскольку стороны заключили соглашение о замене первоначального обязательства, связанного с арендой объекта, обязательством, связанным с куплей-продажей объекта, обязательства по договору аренды прекратились.
Е. А.Башарин
Юридическая компания "Юново"
21.10.2011