Две организации заключили между собой договор купли-продажи нежилого помещения. Подлежит ли договор купли-продажи нежилого помещения государственной регистрации? Если нет, то с какого момента он будет считаться заключенным: с момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущество либо с момента его подписания сторонами?

Ответ: Договор купли-продажи нежилого помещения государственной регистрации не подлежит, так как при купле-продаже нежилых помещений подлежит государственной регистрации только переход права собственности от продавца к покупателю, в связи с чем договор купли-продажи нежилого помещения будет считаться заключенным не с момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, а с момента подписания договора купли-продажи сторонами.

Обоснование: Так, согласно общим правилам, закрепленным в п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

По общему правилу договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 433 ГК РФ определено, что, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

Договор, подлежащий государственной регистрации, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Из содержания п. 1 ст. 549 ГК РФ можно сделать вывод, что договор купли-продажи недвижимого имущества является консенсуальным, в связи с чем момент заключения данной сделки не связан с передачей недвижимого имущества от продавца к покупателю.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При этом согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В отношении нежилых помещений ГК РФ не предусматривает обязательную государственную регистрацию договора их купли-продажи. К аналогичным выводам пришли, к примеру, ФАС Поволжского округа в Постановлении от 11.05.2011 по делу N А12-14004/2010, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 29.03.2011 по делу N А45-17209/2010.

В связи с этим считаем, что договор купли-продажи нежилого помещения государственной регистрации не подлежит, так как при купле-продаже нежилых помещений подлежит государственной регистрации только переход права собственности от продавца к покупателю, в связи с чем договор купли-продажи нежилого помещения будет считаться заключенным не с момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, а с момента подписания договора купли-продажи сторонами.

Аналогичные выводы содержатся в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", в Постановлениях ФАС Московского округа от 18.03.2008 N КГ-А41/1610-08 по делу N А41-К1-4244/07, ФАС Северо-Кавказского округа от 15.12.2010 по делу N А32-19952/2010.

А. В.Шаталов

Юридическая компания "Юново"

24.10.2011