Является ли основанием для признания государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества недействительной подача документов на государственную регистрацию договора купли-продажи неуполномоченным лицом?

Ответ: Положения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не связывают возможность признания государственной регистрации сделки недействительной с представлением документов на государственную регистрацию неуполномоченным лицом.

Существует судебная практика, подтверждающая, что подача документов на государственную регистрацию договора купли-продажи неуполномоченным лицом может являться основанием для признания такой регистрации недействительной.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 154 Гражданского кодекса РФ сделки могут быть двух - или многосторонними (договоры) и односторонними.

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из содержания п. 1 ст. 131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Таким образом, сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

Пунктом 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

Из изложенного следует, что документы на государственную регистрацию вправе представлять либо правообладатель, либо уполномоченное им лицо на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Согласно п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.

Вместе с тем положения Закона N 122-ФЗ не связывают возможность признания государственной регистрации сделки недействительной в случае представления документов на государственную регистрацию неуполномоченным лицом.

Как указал ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 19.02.2010 N Ф03-414/2010 по делу N А51-6058/2009, требования о признании государственной регистрации права собственности недействительной на том основании, что документы представлены неуполномоченным лицом, подлежат удовлетворению.

К аналогичному выводу пришел ФАС Московского округа в Постановлении от 26.01.2009 N КГ-А40/11555-08 по делу N А40-17741/07-120-99, сделав вывод, что действия регистрирующего органа по регистрации перехода права собственности не соответствуют ст. ст. 16, 17 Закона N 122-ФЗ и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, лишая заявителя прав собственника имущества.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

25.10.2011