Признается ли налоговым агентом по НДС организация, арендующая муниципальное здание на срок более одного года, если договор аренды не был в установленном порядке зарегистрирован?

Ответ: С учетом сложившейся судебной практики организация, арендующая муниципальное здание на срок более одного года, признается налоговым агентом по НДС, даже если договор аренды не был в установленном порядке зарегистрирован. Однако в арбитражной практике есть Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.10.2005 N А56-34788/2004, в котором судьи поддержали противоположный вывод.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 24 Налогового кодекса РФ налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению в соответствующий бюджет налогов.

В силу пп. 1, 4 п. 3 ст. 24 НК РФ налоговые агенты обязаны правильно и своевременно исчислять, удерживать из средств, выплачиваемых налогоплательщикам, и перечислять в бюджеты (внебюджетные фонды) соответствующие налоги; представлять в налоговый орган по месту своего учета документы, необходимые для осуществления контроля за правильностью исчисления, удержания и перечисления налогов.

Пунктом 3 ст. 161 НК РФ предусмотрено, что при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления и казенными учреждениями в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Обязательность государственной регистрации аренды недвижимого имущества предусмотрена также ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ).

На основании п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Вместе с тем п. 3 ст. 2 ГК РФ предусмотрено, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 01.11.2006, 25.10.2006 N Ф03-А59/06-2/3857 счел несостоятельной ссылку арендатора муниципального имущества на то, что договор аренды объекта нежилого муниципального фонда (магазина "Продукты") с комитетом по управлению муниципальной собственностью является незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном порядке, следовательно, и не влечет правовых последствий.

Суд исходил из того, что сторонами не оспариваются факты заключения предпринимателем договора аренды, передачи объекта арендованного недвижимого имущества в пользование, а также реального использования этого объекта арендатором в своей производственной деятельности. Следовательно, отсутствие регистрации указанного договора не освобождает налогового агента от исполнения обязанности по уплате НДС.

В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 04.05.2006 N Ф03-А59/06-2/1048 содержится вывод о том, что факт отсутствия государственной регистрации договора аренды не освобождает предпринимателя, применяющего ЕНВД, в случае аренды им муниципального имущества (помещений магазина) от исполнения обязанностей налогового агента, которые установлены п. 3 ст. 161 НК РФ, поскольку положения гл. 21 НК РФ не соотносят порядок исчисления и уплаты НДС с выполнением требований других отраслей законодательства, в том числе гражданского.

В Постановлении ФАС Поволжского округа от 22.06.2007 N А12-12261/06-С60 судьи также не согласились с доводами о неправомерности исчисления налога с сумм арендной платы, установленных изменениями и дополнениями к договорам аренды муниципального имущества (нежилых помещений), не зарегистрированным в установленном законом порядке.

Как указал суд, из буквального толкования п. 3 ст. 161 НК РФ следует, что объектом налогообложения являются именно доходы, которые налогоплательщик уплачивал арендодателю на протяжении всего действия договоров аренды, размер которых подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями. Именно с этих сумм и должна быть исчислена сумма налога. Иного НК РФ не предусматривает. Поэтому ссылка на нормы ГК РФ, регулирующие порядок внесения изменений в договор, к спорным правоотношениям неприменима.

В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2010 N 17АП-10324/2010-АК судьи отклонили ссылку на то, что обязанность по удержанию и перечислению в бюджет НДС возникает у арендатора как налогового агента только с момента государственной регистрации договора аренды муниципального имущества (помещения). Суд исходил из того, что согласно условиям договора его действие распространяется на арендные отношения сторон, возникшие с момента подписания договора.

Однако ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 06.10.2005 N А56-34788/2004 занял иную позицию: суд указал, что обязанность по уплате налога у налогового агента возникла с момента государственной регистрации договора аренды и начисление пеней до этого момента является неправомерным.

Таким образом, с учетом сложившейся судебной практики организация, арендующая муниципальное здание на срок более одного года, признается налоговым агентом по НДС, даже если договор аренды не был в установленном порядке зарегистрирован.

М. И.Дедусова

ООО "Юридическая компания

"Налоговая помощь"

15.11.2011