Гражданин в 2007 г. приобрел две смежные квартиры (в этом же году произведена регистрация права собственности на указанные жилые помещения). В результате произведенной перепланировки (реконструкции) квартиры были объединены в одну, о чем в 2010 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись. В целях освобождения от налогообложения НДФЛ в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ при продаже в 2011 г. указанной новой квартиры с какого момента следует исчислять срок нахождения ее в собственности гражданина?

Ответ: Если гражданин в 2007 г. приобрел две смежные квартиры, в результате произведенной перепланировки (реконструкции) квартиры были объединены в одну в 2010 г., по мнению Минфина России, право собственности на новую квартиру возникло с момента государственной регистрации права собственности на данную квартиру, то есть в 2010 г. Однако, на наш взгляд, соответствующий срок исчисляется с 2007 г., в связи с чем при продаже в 2011 г. новой квартиры гражданин вправе применить освобождение от НДФЛ в соответствии с п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ.

Обоснование: В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, в частности, от продажи квартир, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

По мнению Минфина России (Письмо от 27.01.2011 N 03-04-05/7-38), в результате объединения двух квартир возникает новый объект, право собственности на который, согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ, подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Следовательно, право собственности на новую квартиру возникло с момента государственной регистрации права собственности на данную квартиру, то есть в 2010 г. (п. 1 ст. 130, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Однако, на наш взгляд, возможен иной подход к исчислению срока владения квартирой.

Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Пунктом 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) определено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

Из п. 1 ст. 25 Закона N 122-ФЗ следует, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В силу п. п. 26, 27, 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 во исполнение п. 5 ст. 12 Закона N 122-ФЗ) в случае разделения объекта недвижимости на несколько новых, слияния ранее существовавших объектов закрывается связанный с ним раздел указанного реестра, поскольку прекращает существование объект недвижимости как единица кадастрового учета, но не право собственности на имущество, которое до слияния объекта недвижимости находилось у заявителя в собственности в виде двух объектов недвижимости.

Из анализа вышеуказанных положений и п. 67 названных Правил следует, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ не влечет за собой прекращения или перехода права на него.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимость ее перепланировку, а факт регистрации объекта недвижимости, возникшего после слияния ранее существовавших объектов, не влечет прекращения права собственности на квартиры, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке в 2007 г.

При этом отметим, что в случае спора с налоговым органом о периоде возникновения соответствующего права собственности положительный результат для налогоплательщика возможен только при рассмотрении дела в суде, о чем свидетельствует, в частности, Постановление Президиума Нижегородского областного суда от 17.08.2011 N 44-г-86\11.

А. В.Телегус

Член Палаты налоговых консультантов

Российской Федерации

30.11.2011