Две организации заключили договор купли-продажи помещения в бизнес-центре, строительство которого только начато (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), причем в договоре стороны указали только адрес и площадь. Является ли данный договор заключенным, в случае если в акте приемки-передачи стороны указали этаж и номер помещения со ссылкой на проектную документацию?

Ответ: Если две организации заключили договор купли-продажи помещения в бизнес-центре, строительство которого только начато (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), причем в договоре стороны указали только адрес и площадь, однако в акте приемки-передачи указали этаж и номер помещения со ссылкой на проектную документацию, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как указано в ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Таким образом, исходя из положений ст. 554 ГК РФ можно сделать вывод о том, что законодатель устанавливает в качестве требования к договору купли-продажи индивидуализацию предмета договора. Данное требование необходимо для того, чтобы у сторон в будущем не возникло спора относительно исполнения договора, что может произойти, если его предмет конкретно не определен и невозможно установить волеизъявление сторон.

Кроме того, договоры, в которых стороны не определили предмет, являются незаключенными. Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 04.06.2009 N Ф09-3682/09-С6 указано, что предмет договора не определен, поскольку отсутствуют индивидуализирующие признаки объектов, подлежащих передаче в собственность общества, из чего следует, что данный договор является незаключенным. Регистрирующий орган также вправе отказать в регистрации такого договора.

Но следует отметить, что в случае если предмет договора купли-продажи недвижимости недостаточно определен в тексте самого договора, но необходимые индивидуализирующие его признаки содержатся в других документах (дополнительном соглашении, акте приемки-передачи), то предмет договора может быть признан соответствующим ст. 554 ГК РФ и, соответственно, считаться заключенным. Так, ФАС Северо-Западного округа в своем Постановлении от 07.04.2010 N А56-18435/2009 указал: довод подателя жалобы о том, что предмет договора купли-продажи торговых помещений не согласован, является несостоятельным, так как из условий договора, дополнительных соглашений, приложений к договору, а также последующих действий сторон следует, что стороны определили объект недвижимости, подлежащий передаче застройщиком инвестору после выполнения условий по инвестированию строительства. Из данного Постановления можно сделать вывод о том, что при решении вопроса о заключенности договора купли-продажи недвижимости суд исследует все документы - не только текст договора, но и дополнительные соглашения, акт приемки-передачи и др. Таким образом, регистрирующий орган при принятии решения о регистрации договора либо об отказе в регистрации договора купли-продажи недвижимости в связи с тем, что не определен предмет, также должен исследовать все документы, приложенные к тексту договора.

Кроме того, Пленум ВАС РФ в п. 2 Постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указал, что в случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным.

Данное положение является обязательным для всех арбитражных судов России в соответствии со ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", в которой указано, что по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

30.11.2011