Банк и общество заключили кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивалось договором ипотеки

Впоследствии к кредитному договору было подписано дополнительное соглашение, которое увеличило срок погашения основного долга. Изменения в договор ипотеки не вносились.

Можно ли на этом основании признать договор ипотеки незаключенным?

Ответ: Изменение срока исполнения обеспеченных ипотекой требований по сравнению с тем, какое условие о сроке исполнения обеспечиваемого обязательства указано в договоре залога, само по себе не влечет признания договора ипотеки незаключенным.

Обоснование: Как указано в ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Одними из существенных условий договора ипотеки являются существо, размер и срок исполнения кредитного договора (ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Однако эти существенные условия определяются на дату заключения договора ипотеки.

Таким образом, если на дату заключения договора ипотеки существо, размер и срок исполнения кредитного договора были определены, то такой договор ипотеки считается заключенным.

Последующее изменение срока исполнения кредитного договора не влечет признания договора ипотеки незаключенным. Не влечет изменения срока исполнения кредитного договора и прекращение договора залога, так как такое обстоятельство не предусмотрено в качестве основания прекращения залога по ст. 352 ГК РФ.

Таким образом, в случае расхождения условий договора об ипотеке и условий кредитного договора, обеспеченного ипотекой, в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Ипотека тогда обеспечивает кредитное обязательство в размере, как это предусмотрено в договоре ипотеки.

Эта позиция была подтверждена в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге".

А. Ю.Буркова

ООО "Восточно-Европейский Консалтинг"

01.12.2011