Организация в целях обеспечения исполнения обязательства по договору займа планирует передать в залог (ипотеку) нежилое помещение, расположенное в нежилом здании. Требуется ли при залоге (ипотеке) нежилого помещения передача в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание, в котором находится закладываемое помещение?

Ответ: При залоге (ипотеке) нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание, в котором находится закладываемое помещение.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 ст. 334 ГК РФ определено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В силу п. 3 ст. 334 ГК РФ залог может возникнуть в том числе в силу договора.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ). Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом N 102-ФЗ не установлены иные правила.

Так, согласно п. 1 ст. 1 Закона N 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В соответствии с п. 4 ст. 1 Закона N 102-ФЗ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Ипотека в силу ст. 2 Закона N 102-ФЗ может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 5 Закона N 102-ФЗ по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона N 102-ФЗ;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Закона N 102-ФЗ.

При этом, как указано в ст. 69 Закона N 102-ФЗ и п. 3 ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Следовательно, залог (ипотека) здания возможен только при одновременном залоге (ипотеке) по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание.

Вместе с тем ни ГК РФ, ни Закон N 102-ФЗ не содержат разъяснений относительно необходимости передачи в залог (ипотеку) земельного участка при залоге (ипотеке) нежилого помещения в нежилом здании, в котором оно находится.

Подобные разъяснения были даны в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", согласно которым при залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания.

Аналогичной правовой позицией руководствовались, к примеру, ВАС РФ в Определении от 27.05.2011 N ВАС-6228/11 по делу N А55-39817/2009, ФАС Поволжского округа в Постановлении от 04.07.2011 по делу N А55-6468/2010, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 28.04.2011 по делу N А42-5552/2010.

Таким образом, принимая во внимание изложенное, считаем, что при залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание, в котором находится закладываемое помещение.

А. В.Шаталов

Юридическая компания "Юново"

09.12.2011