Стороны заключили предварительный договор, в соответствии с условиями которого организация A обязуется в будущем заключить на предусмотренных условиях договор с организацией B о купле-продаже помещения в здании, которое на данный момент находится в стадии строительства. Кроме того, 3/4 от цены данного помещения должно быть передано продавцу в момент подписания предварительного договора

Как следует квалифицировать данный договор?

Ответ: Если стороны заключили предварительный договор, в соответствии с условиями которого организация A обязуется в будущем заключить с организацией B договор о купле-продаже помещения в здании, которое на данный момент находится в стадии строительства, а 3/4 от цены данного помещения должно быть передано продавцу в момент подписания предварительного договора, то указанный договор следует квалифицировать как предварительный договор купли-продажи будущей вещи.

При этом сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи должны быть определены все существенные признаки создаваемого объекта недвижимости, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Обоснование: На основании п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с положениями ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ) инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На основании ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.

Таким образом, договор, по условиям которого организация A обязуется в будущем заключить на предусмотренных условиях договор с организацией B о купле-продаже помещения в здании, которое на данный момент находится в стадии строительства, цена за которое должна быть передана продавцу в момент подписания предварительного договора, следует квалифицировать как предварительный договор купли-продажи будущей вещи.

При этом в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 указано, что в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, на основании ст. 431 ГК РФ в суде устанавливается действительная воля сторон исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если на основе представленных доказательств суд при возникновении спора придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

А в случаях, когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, на основании абз. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ.

Следует отметить, что положение Пленума ВАС РФ является обязательным для всех арбитражных судов России в соответствии со ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", в которой указано, что по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

13.01.2012