В феврале 2012 г. истекает срок договора аренды помещения, заключенного арендатором (юридическим лицом), не являющимся субъектом малого или среднего предпринимательства, с органом местного самоуправления по результатам конкурса. Вправе ли арендатор претендовать на заключение договора на новый срок без проведения конкурса?
Ответ: Арендатор в рассматриваемом случае вправе претендовать на заключение договора на новый срок без проведения конкурса, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении условий об определении размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, а также о том, что минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года (срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора). Арендодатель в свою очередь не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды, за исключением случаев принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом, или наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Обоснование: Как следует из ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) (в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"), заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, указанных в данной статье.
Частью 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, если иное не установлено другим законодательством РФ;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В соответствии с ч. 10 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 указанной статьи, за исключением следующих случаев:
1) принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
2) наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Как следует из ч. 11 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, в случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 данной статьи, по основаниям, не предусмотренным ч. 10 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды в соответствии с гражданским законодательством.
Отметим, что ч. 9 - 11 ст. 17.1 внесены в Закон N 135-ФЗ Федеральным законом N 401-ФЗ, вступающим в силу (за исключением отдельных положений) по истечении 30 дней с даты официального опубликования. Федеральный закон N 401-ФЗ опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www. pravo. gov. ru 06.12.2011.
Следовательно, так как срок действия договора аренды истекает в феврале 2012 г., на рассматриваемую ситуацию распространяется порядок заключения договора на новый срок, предусмотренный ч. 9 - 11 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Учитывая изложенное, общество-арендатор в рассматриваемом случае вправе претендовать на заключение договора на новый срок без проведения конкурса, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении условий об определении размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, а также о том, что минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года (срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора). Арендодатель в свою очередь не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды, за исключением случаев принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом, или наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
П. С.Долгополов
Юридическая компания "Юново"
18.01.2012