Арендатор, которому на срок до 01.12.2011 во временное владение и пользование было передано промышленное оборудование, приобрел его у арендодателя по договору купли-продажи от 01.10.2011

Поскольку в договоре купли-продажи не уточнен момент прекращения обязанности арендатора вносить арендные платежи, арендодатель потребовал от него уплатить арендную плату за период с 01.10.2011 по 01.12.2011.

Правомерно ли такое требование?

Ответ: Нет, требования арендодателя об уплате арендных платежей за период с момента заключения договора купли-продажи оборудования неправомерны.

Как следует из норм Гражданского кодекса РФ, если между продавцом (арендодателем) и покупателем (арендатором) заключается договор купли-продажи арендованного имущества, которое было передано арендатору во временное владение и пользование, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента заключения этого договора. Пленум ВАС РФ поддерживает такую точку зрения, указывая, что в договоре можно определить иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Во избежание споров в договоре купли-продажи арендуемого имущества, который заключается между продавцом (арендодателем) и покупателем (арендатором), рекомендуется уточнить, с какого момента прекращается обязанность арендатора вносить арендную плату.

Обоснование: Как следует из ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1 ст. 456 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ).

Таким образом, право собственности на приобретенное по договору купли-продажи арендуемое имущество возникает у арендатора-покупателя в момент его заключения. С этого момента покупатель владеет арендованным имуществом на основании договора купли-продажи, а не аренды. В связи с этим с момента заключения договора купли-продажи он не обязан уплачивать арендную плату.

В судебной практике высказывается аналогичное мнение. Арендодатель (продавец), который утратил право собственности на арендуемое имущество в результате его продажи арендатору, не вправе требовать внесения арендных платежей за период с момента, когда право собственности на такое имущество перешло к покупателю (бывшему арендатору) (к примеру, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.01.2009 по делу N А26-1000/2007).

Пленум ВАС РФ в п. 5 Постановления от 17.11.2011 N 73 пояснил следующее. Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). Однако соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

С. В.Соболева

Группа компаний

"Аналитический Центр"

01.02.2012