Необходима ли государственная регистрация предварительного договора дарения недвижимого имущества?

Ответ: Предварительный договор дарения недвижимого имущества по своей сути является обещанием дарения, т. е. договором дарения, и подлежит государственной регистрации.

Обоснование: Пунктом 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии с п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Таким образом, нормами закона установлена свобода сторон договора в определении формы договора, за исключением случаев, когда положениями законодательства прямо указывается на совершение договора в определенной форме.

Кроме того, необходимо отметить, что ст. 429 ГК РФ, как и нормы ГК РФ в целом, не содержат запрета на заключение предварительного договора дарения.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Необходимо отметить: из п. 2 ст. 572 ГК РФ следует, что обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (п. 2 ст. 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

А из п. 3 ст. 574 ГК РФ следует, что договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Необходимо отметить: из п. 1 Обзора судебной практики рассмотрения споров, возникающих при исполнении предварительного договора (подготовлен судебной коллегией по гражданским делам Саратовского областного суда), следует, что предварительный договор дарения по своей сути является обещанием дарения.

А Московский областной суд в Определении от 03.03.2011 по делу N 33-4140 указал, что обещание дарения не является предварительным договором, а по сути является договором дарения, который в силу п. 3 ст. 574 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации.

Следовательно, предварительный договор дарения недвижимого имущества по сути является обещанием дарения, т. е. договором дарения, и подлежит государственной регистрации.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

02.02.2012