Между организацией (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения. При заключении договора стороны согласовали условие о том, что лицо, ранее арендовавшее указанное помещение, освободит его в течение трех дней после подписания договора. Однако данное лицо в нарушение договора с арендодателем в указанный срок освобождать помещение отказалось, в результате чего арендатор понес убытки. Вправе ли арендатор истребовать данное помещение из чужого незаконного владения, обратившись в суд с иском к лицу, ранее арендовавшему имущество?

Ответ: Арендатор в рассматриваемом случае не вправе истребовать помещение из чужого незаконного владения, обратившись в суд с иском к лицу, ранее арендовавшему имущество, так как арендатор не стал законным владельцем спорного имущества, а следовательно, не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. В подобной ситуации права арендатора могут быть защищены в соответствии с п. 3 ст. 611 Гражданского кодекса РФ.

Обоснование: В соответствии со ст. 301 ГК РФ истребовать свое имущество из чужого незаконного владения вправе собственник.

На основании ст. 305 ГК РФ указанное право принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 3 ст. 611 ГК РФ предусмотрено, что, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

На основании ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Из п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится. Передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя. Следовательно, если передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с п. 3 ст. 611 ГК РФ. При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежит удовлетворению.

Учитывая изложенное, арендатор в рассматриваемом случае не вправе истребовать помещение из чужого незаконного владения, обратившись в суд с иском к лицу, ранее арендовавшему имущество (см. также Постановления ФАС Московского округа от 03.06.2011 N КГ-А40/4868-11 по делу N А40-48480/07-28-414, ФАС Северо-Западного округа от 14.04.2006 по делу N А56-23521/2005, ФАС Уральского округа от 02.10.2003 N Ф09-2794/03-ГК по делу N А76-961/03).

П. С.Долгополов

Юридическая компания "Юново"

02.02.2012