Необходима ли государственная регистрация договора субаренды в отношении нежилого помещения, заключенного на срок с 1 декабря 2011 г. до 30 ноября 2012 г.?

Ответ: Учитывая положения гражданского законодательства и арбитражную практику, государственная регистрация договора субаренды в отношении нежилого помещения, заключенного на срок с 1 декабря 2011 г. до 30 ноября 2012 г., необходима, так как указанный договор не является заключенным на срок менее одного года. Если указанный договор не пройдет в установленном порядке государственную регистрацию, он будет считаться незаключенным.

Обоснование: Из п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ следует, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" следует: нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, следовательно, в связи с тем что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, только договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года.

В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году. Если срок действия договора составляет ровно один год, данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.

Из п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 следует: в ГК РФ и Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации. Следовательно, подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и может считаться заключенным с момента такой регистрации.

ФАС Поволжского округа в Постановлении от 12.05.2011 по делу N А55-23186/2009 отметил: учитывая то, что по условиям договора субаренды нежилые помещения предоставлялись на срок один год, такой договор подлежит государственной регистрации. Поскольку договор субаренды в установленном порядке не был зарегистрирован, в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ он не может считаться заключенным.

Учитывая изложенное, государственная регистрация договора субаренды в отношении нежилого помещения, заключенного на срок с 1 декабря 2011 г. до 30 ноября 2012 г., необходима. Если указанный договор не пройдет в установленном порядке государственную регистрацию, он будет считаться незаключенным.

П. С.Долгополов

Юридическая компания "Юново"

02.02.2012