В июле 2011 г. по договору купли-продажи квартира продана двумя совладельцами как один объект за 4 000 000 руб. При этом у каждого совладельца в собственности по 1/2 доли в квартире. Один из совладельцев (физическое лицо - резидент РФ) владел в этой квартире 1/4 доли более 3 лет, а 1/4 доли - менее 3 лет, доли были получены в результате приватизации и дарения соответственно. В октябре 2011 г. это физическое лицо покупает новую квартиру за 5 000 000 руб., право собственности на эту квартиру - 100%. Доходы, облагаемые по ставке 13%, лицо получает только от работы по трудовому договору в организации

Какими имущественными вычетами по НДФЛ может воспользоваться физическое лицо? Где целесообразнее получить имущественный вычет по приобретенной квартире? Какие листы налоговой декларации по НДФЛ необходимо заполнить?

Ответ: Если налогоплательщик - физическое лицо в одном налоговом периоде (календарном году) продал квартиру и приобрел новую квартиру, то он вправе воспользоваться как имущественным вычетом в связи с продажей квартиры, так и имущественным вычетом в связи с приобретением квартиры. Так как квартира была продана как один объект, то имущественный налоговый вычет при продаже квартиры распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Таким образом, физическое лицо - владелец 1/2 доли квартиры имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 500 000 руб. (1/2 от суммы 1 000 000 руб.) с суммы дохода от продажи доли, которой владеет менее 3 лет. Сумма дохода от продажи доли, которая была в собственности более 3 лет, не облагается НДФЛ. Одновременно физическое лицо имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов на приобретение новой квартиры, но не более 2 000 000 руб. В этой ситуации физическому лицу целесообразнее получить имущественный вычет по приобретенной квартире в налоговом органе. Физическое лицо, получившее доход от продажи имущества, принадлежащего этому лицу на праве собственности менее 3 лет, обязано представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным 2011 годом. В данной декларации налогоплательщик вправе отразить и имущественный вычет по приобретенной квартире. В налоговой декларации по НДФЛ по форме 3-НДФЛ следует заполнить титульный лист, разд. 1 и 6, листы А, Е, И.

Обоснование: Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб. При этом при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Указанное распределение применяется при реализации недвижимого имущества только как единого объекта права общей долевой собственности. Это означает, что распределять вычет надо, когда продается, например, вся квартира в целом. Подтверждение тому - Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П. Помимо этого, есть соответствующие разъяснения официальных органов - Письмо Минфина России от 31.03.2011 N 03-04-05/7-209.

Если же доли в общей долевой собственности продает каждый совладелец самостоятельно, то согласно официальной позиции (Письмо Минфина России от 10.06.2011 N 03-04-05/7-422) имущественный вычет предоставляется в размере 1 000 000 руб. каждому совладельцу.

Кроме того, следует учитывать положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ, согласно которому не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика 3 года и более.

Таким образом, налогоплательщик - физическое лицо, владеющий 1/2 доли квартиры, имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 500 000 руб. (1/2 от суммы 1 000 000 руб.) с суммы дохода от продажи доли, которой владеет менее 3 лет. Сумма дохода от продажи доли, которая была в собственности более 3 лет, не облагается НДФЛ. Одновременно физическое лицо имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов на приобретение новой квартиры, но не более 2 000 000 руб.

На основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик также имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных им расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них. При этом общий размер такого имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 руб.

Кроме того, в случае, когда налогоплательщик совершает такие сделки в рамках одного налогового периода (календарного года), он вправе применить два вида имущественного вычета. Согласно п. 2 ст. 220 НК РФ имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, если иное не предусмотрено ст. 220 НК РФ. А в п. 3 ст. 220 НК РФ указано, что имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (при покупке жилья), может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов. При принятии решения о предоставлении вычета через работодателя необходимо учитывать положения п. 4 ст. 220 НК РФ, согласно которому в случае, если после представления налогоплательщиком в установленном порядке заявления налоговому агенту о получении имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, налоговый агент неправомерно удержал налог без учета данного имущественного налогового вычета, сумма излишне удержанного после получения заявления налога подлежит возврату налогоплательщику в порядке, установленном ст. 231 НК РФ.

Согласно официальным разъяснениям (Письма Минфина России от 21.09.2011 N 03-04-05/5-680, от 22.08.2011 N 03-04-06/1-190 и др.) в случае обращения к работодателю за предоставлением имущественного налогового вычета не с первого месяца налогового периода вычет предоставляется начиная с месяца, в котором налогоплательщик обратился за его предоставлением. Следовательно, в вышеописанной ситуации целесообразнее получить имущественный вычет по приобретенной квартире в налоговом органе.

В соответствии с п. 1 ст. 229 НК РФ налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в ст. ст. 227, 227.1 и 228 НК РФ. По пп. 2 п. 1 ст. 228 и п. 3 ст. 228 НК РФ физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию. При этом налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ). В данной декларации налогоплательщик вправе отразить и имущественный вычет по приобретенной квартире. В настоящее время форма налоговой декларации по НДФЛ (форма 3-НДФЛ) утверждена Приказом ФНС России от 10.11.2011 N ММВ-7-3/760@.

Согласно Приложению N 2 к вышеуказанному Приказу (п. 2.1) титульный лист и разд. 6 формы декларации подлежат обязательному заполнению всеми налогоплательщиками, представляющими декларацию. Разделы 1 - 5 формы декларации заполняются по необходимости. Листы А, Б, В, Г1, Г2, Г3, Д, Е, Ж1, Ж2, Ж3, З, И формы декларации используются для исчисления налоговой базы и сумм налога при заполнении разд. 1, 2, 3, 4 и 5 формы декларации и заполняются по необходимости.

Таким образом, налогоплательщик не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным 2011 годом, обязан подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, заполнив титульный лист, разд. 1 и 6, листы А, Е, И, заявив одновременно свое право на имущественный налоговый вычет от продажи доли в квартире в размере 500 000 руб. (1/2 от суммы 1 000 000 руб.), а также на имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов на приобретение новой квартиры, но не более 2 000 000 руб.

М. М.Яковлева

ООО "М-СТАЙЛ"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

02.02.2012