Вправе ли организация - субарендатор нежилого помещения считать возобновленным договор субаренды на неопределенный срок, в случае если арендатор указанного нежилого помещения не возражает против продолжения пользования указанным помещением организацией по истечении срока договора субаренды? Если вправе, то обязан ли арендатор в случае истечения срока договора аренды и отсутствия намерения возобновлять этот договор предупреждать субарендатора об отказе от договора субаренды в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 ГК РФ?

Ответ: Организация-субарендатор вправе считать возобновленным договор субаренды на неопределенный срок, в случае если арендатор помещения не возражает против продолжения пользования указанным помещением организацией по истечении срока договора субаренды. Однако необходимо учитывать, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком договора аренды. Если договор, по которому арендатору было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, несмотря на возобновление его на неопределенный срок, также прекратил свое действие, в случае истечения срока договора аренды и отсутствия намерения возобновлять этот договор арендатор не обязан предупреждать субарендатора об отказе от договора субаренды в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из п. 2 ст. 621 ГК РФ следует, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора субаренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

На основании п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Также в данном пункте указано, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Президиум ВАС РФ в п. 20 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" отметил, что положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды. Если договор, по которому арендатору было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, несмотря на возобновление его на неопределенный срок, также прекратил свое действие. При таких обстоятельствах направлять предупреждение об отказе от договора субаренды в порядке ст. 610 ГК РФ не требуется.

Учитывая изложенное, в рассматриваемом случае организация-субарендатор вправе считать возобновленным договор субаренды на неопределенный срок, в случае если арендатор помещения не возражает против продолжения пользования указанным помещением организацией по истечении срока договора субаренды. Однако при этом необходимо учитывать, что и в этом случае срок договора субаренды ограничен сроком договора аренды (см. также Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.04.2010 по делу N А81-1449/2009, Решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.08.2006, 07.09.2006 по делу N А40-11011/06-13-90). В случае истечения срока договора аренды и отсутствия намерения возобновлять этот договор арендатор не обязан предупреждать субарендатора об отказе от договора субаренды в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 ГК РФ.

П. С.Долгополов

Юридическая компания "Юново"

03.02.2012