Юридическими лицами был заключен договор аренды здания сроком на два года, который был зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. До истечения срока действия договора стороны пришли к обоюдному соглашению о досрочном расторжении договора аренды здания. При этом данное соглашение не было зарегистрировано в установленном порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Будет ли в данной ситуации договор аренды здания считаться расторгнутым сторонами?

Ответ: Если юридическими лицами был заключен договор аренды здания сроком на два года, который был зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, а до истечения срока действия договора стороны пришли к обоюдному соглашению о досрочном расторжении договора аренды здания, но данное соглашение не было зарегистрировано в установленном порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, то договор аренды здания, заключенный на срок более одного года, для сторон прекращается с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, а для третьих лиц - с момента внесения изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 2 ст. 453 ГК РФ определено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Следовательно, принимая во внимание вышеизложенное, можно сделать вывод, что соглашение о расторжении договора аренды здания, заключенного на срок более года, также подлежит государственной регистрации.

При этом, как отмечает Конституционный Суд РФ в Определении от 05.07.2001 N 132-О, государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.

Как отмечается в вопросе 34 Рекомендаций Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа о практике применения норм гражданского законодательства (по итогам заседания, состоявшегося 02.06.2011 на базе Арбитражного суда Республики Коми) (одобрены Президиумом Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2), необходимость государственной регистрации прекращения и расторжения договора аренды недвижимого имущества сроком не менее года подтверждается также положениями п. 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста России от 06.08.2004 N 135).

Таким образом, соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества сроком не менее года подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При этом для сторон договор прекращается с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, а для третьих лиц - с момента внесения изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако необходимо отметить, что действующее гражданское законодательство не содержит разъяснений относительно последствий несоблюдения сторонами требований о государственной регистрации соглашения о досрочном расторжении сторонами договора аренды здания, заключенного на срок более года.

Так, к примеру, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 22.04.2008 N Ф08-1587/2008 отклонил доводы заявителя о том, что договор аренды не расторгнут в связи с отсутствием государственной регистрации соглашения.

Девятый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 20.05.2011 N 09АП-7702/2011-ГК счел, что факт отсутствия государственной регистрации соглашения о досрочном расторжении прошедшего государственную регистрацию договора аренды здания, заключенного на срок не менее года, не является обстоятельством, свидетельствующим об отсутствии соответствующего соглашения как такового.

В Постановлении от 01.03.2011 N 09АП-756/2011-ГК Девятый арбитражный апелляционный суд отклонил довод жалобы о необоснованности вывода суда первой инстанции о том, что закон не связывает момент расторжения договора по соглашению сторон с регистрацией соответствующего соглашения о расторжении.

Таким образом, учитывая изложенное, считаем, что договор аренды здания, заключенный на срок более одного года, для сторон прекращается с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, а для третьих лиц - с момента внесения изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

П. С.Долгополов

Юридическая компания "Юново"

07.02.2012